Tematski bilten
Nekretnine i gradnja - Investicije koje mijenjaju tržište
Očekivani godišnji rast BDV-a građevinarstva u Srbiji oko 11% - U BiH i Crnoj Gori raste cijena kvadrata
Poredeći tri države regiona možemo da uočimo razlike u prosječnoj cijeni kvadrata za kupovinu stana u drugom kvartalu ove godine. Ona je u Srbiji i Crnoj Gori na sličnom nivou - 215.481 dinar (1.842 EUR), odnosno 1.821 EUR, dok je u BiH 2.851 KM (1.426 EUR).
Govoreći o građevinskim dozvolama, u Srbiji je izdato 7.540 u drugom kvartalu, u BiH je brој izdаtih оdоbrеnjа zа grаđеnjе u avgustu 2024. gоdinе u оdnоsu nа prоsеčаn brој izdаtih оdоbrеnjа zа grаđеnjе u 2023. gоdini veći zа 8,2%, dok je u Crnoj Gori izdato 55 građevinskih dozvola i prijava radova.
Nekretnine su i dalje čest izbor za investiciju, a slijedi detaljniji pregled situacije na sva tri tržišta.
SRBIJA
U prvoj polovini 2024. godine, ukupna građevinska aktivnost u Srbiji (mjerena stopom bruto dodate vrijednosti - BDV) iznosila je 9,9%. Primjenom modela prognoze BDV-a građevinarstva u trećem kvartalu očekuje se međugodišnja stopa rasta od oko 9%, a u četvrtom oko 14,5%, čime bi očekivani godišnji rast BDV-a građevinarstva u 2024. godini iznosio oko 11%.
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS), u publikaciji posvećenoj trendovima, navedeno je da su u prvoj polovini ove godine glavni pokretači građevinske aktivnosti bili radovi na saobraćajnoj infrastrukturi i cjevovodnim, komunikacionim i električnim vodovima. Tu su i radovi na izgradnji gasovoda, trafostanica, komunalne infrastrukture, postrojenja za prečišćavanje vode.
U prvom kvartalu 2024. godine građevinska aktivnost, u odnosu na isti period prethodne godine, porasla je za 22% u tekućim cjenama, dok je u stalnim cjenama to povećanje bilo 18,3%. Posmatrano prema vrsti građevina, vrijednost izvedenih radova na zgradama bilježi rast od 8,3% a na ostalim građevinama (saobraćajnice, cjevovodi, složene industrijske građevine i sl.) rast od 23,3%, u stalnim cijenama.
U drugom kvartalu ti procenti su 14,9 u tekućim cijenama, dok je u stalnim cijenama to povećanje bilo 10,2%. Vrijednost izvedenih radova na zgradama bilježi pad (-1,4%), a na ostalim građevinama (saobraćajnice, cjevovodi, složene industrijske građevine i sl.) rast od 16,6%, u stalnim cijenama.
Prvi kvartal 2024
Posmatrano po regionima, u prvom kvartalu 2024. godine najveća stopa rasta, u odnosu na isti period prethodne godine, zabeležena je u regionu Južne i Istočne Srbije i iznosi 25,5%, u stalnim cenama. Povećanje se uočava na izgradnji saobraćajne infrastrukture, pre svega brze saobraćajnice Požarevac-Golubac, i na složenim industrijskim građevinama (izvođenje građevinskih radova na vetroparku i u okviru kompleksa rudnika bakra u Boru).
U regionu Vojvodine stopa rasta građevinske aktivnosti u ovom kvartalu, u odnosu na isti period prethodne godine, iznosi 22,9%, u stalnim cenama. Najznačajniji doprinos rastu građevinske aktivnosti daje izgradnja mađarsko-srpske železnice (deonica Novi Sad-Subotica), kao i izgradnja Fruškogorskog koridora (deonica Novi Sad- Ruma). U Novom Sadu je u toku izgradnja nekoliko stambeno-poslovnih kompleksa, pa je i vrednost na zgradama povećana.
U Beogradskom regionu, vrednost građevinskih radova u stalnim cenama povećana je 17% u odnosu na prvi kvartal 2023. godine. Na rast vrednosti najviše je uticala izgradnja stambenih zgrada, građevina saobraćajne infrastrukture i složenih industrijskih građevina. Pored Beograda na vodi i nekoliko većih stambeno-poslovnih kompleksa (Depo, Voždove kapije, Vellport, Viva Residences, Zelena avenija), značajnija gradilišta su i Centar za inkluziju, nova autobuska stanica, pripremni radovi za Euro centar, kao i izgradnja platoa za depo Beogradskog metroa.
I u regionu Šumadije i Zapadne Srbije zabeležen je rast građevinske aktivnosti od 11,3%, u stalnim cenama. Izvedeni radovi na nestambenim zgradama bili su nešto slabijeg intenziteta u odnosu na prvi kvartal prethodne godine, dok je intenzitet radova povećan na svim ostalim vrstama građevina. U ovom kvartalu nastavljeni su veoma intenzivni radovi na izgradnji Moravskog koridora i autoputa Preljina-Požega. U toku je realizacija projekta izgradnje komunalne infrastrukture (Mionica i Knić), zatim gasifikacija na teritoriji opštine Raška i radovi na postavljanju telekomunikacionih vodova.
Drugi kvartal 2024
Najveća stopa rasta realizovana je Vojvodini, gde je vrednost izvedenih građevinskih radova povećana u stalnim cenama za 21%. Najznačajniji doprinos rastu građevinske aktivnosti, kao i u prvom kvartalu, daju izgradnja pruge i Fruškogorskog koridora.
U regionu Južne i Istočne Srbije vrednost građevinskih radova povećana je za 11,6%, u stalnim cenama. Povećanje je realizovano na izgradnji brze saobraćajnice Požarevac-Golubac. Takođe, u toku je izgradnja bolničkih centara u Novom Pazaru, Prokuplju i Leskovcu, kao i nekoliko proizvodno-skladišnih kompleksa, što je uticalo na povećanje aktivnosti na nestambenim zgradama. Od važnijih projekata u ovom regionu izdvajaju se i projekat Čista Srbija (izgradnja komunalne i kanalizacione infrastrukture u Vranju i Svrljigu), izgradnja i rekonstrukcija Aerodroma Konstantin Veliki u Nišu i rekonstrukcija pruge Niš-Dimitrovgrad.
U regionu Šumadije i Zapadne Srbije zabeležen je rast građevinske aktivnosti od 7,3% u odnosu na isti period prethodne godine, u stalnim cenama. I u ovom kvartalu nastavljeni su veoma intenzivni radovi na izgradnji Moravskog koridora, auto-puta Preljina-Požega i brze saobraćajnice Šabac-Loznica. U nekoliko opština ovog regiona u toku je realizacija projekta Čista Srbija, koji se odnosi na izgradnju komunalne (kanalizacione) infrastrukture i infrastrukture za odlaganje čvrstog otpada.
U Beogradskom regionu, ukupna vrednost građevinskih radova u stalnim cenama povećana je za 1% u odnosu na drugi kvartal 2023. godine. I pored velikog broja gradilišta u Beogradu na kojima se grade stambene i poslovne zgrade, ipak je izgradnja zgrada u ovom kvartalu nešto slabijeg intenziteta u odnosu na drugi kvartal prethodne godine .
- Naime, u drugom kvartalu 2023. godine, koji se koristi kao osnova za obračun indeksa, zabeležena je izuzetno visoka građevinska aktivnost na stambenim i nestambenim zgradama, pa je blagi pad aktivnosti na izgradnji zgrada u ovom kvartalu takoreći i očekivan - navode u RZS.
Broj građevinskih dozvola
U drugom kvartalu 2024. godine izdato je ukupno 7.540 građevinskih dozvola. Najveći broj tih dozvola (6.136) odnosi se na izvođenje radova na zgradama, a ostatak (1.404) na radove u vezi sa saobraćajnom infrastrukturom, cevovodima i složenim industrijskim građevinama. Ukupan broj dozvola izdatih u drugom kvartalu povećan je za 8,4% u odnosu na isti period prethodne godine. Ukupna predviđena vrednost radova, prema izdatim dozvolama, u drugom kvartalu iznosi 253.723 miliona dinara, što predstavlja pad od 5,9% u odnosu na isti kvartal prethodne godine.
U prvom kvartalu izdato je ukupno 5.705 građevinskih dozvola , a najveći broj (4.628) se takođe se odnosi na zgrade. Ukupna predviđena vrednost radova, prema izdatim dozvolama, u prvom kvartalu iznosi 209.759 miliona dinara, što predstavlja pad od 2,1% u odnosu na isti kvartal prethodne godine.
Cene stanova
Prosečna cena stanova novogradnje u Srbiji u prvom polugodištu 2024. godine iznosila je 215.481 dinara po kvadratu, što predstavlja povećanje od 0,8% u odnosu na prvo polugodište 2023. godine, pokazuju podaci RZS.
Cene stanova u posmatranom periodu kretale su se u intervalu od 61.013 dinara po metru kvadratnom u Bujanovcu do 520.616 dinara u beogradskoj opštini Savski venac.
Posmatrano prema opštinama, najviše cene novoizgrađenih stanova zabeležene su u beogradskim opštinama , gde je prosečna cena u gradskim naseljima opala za 2,3% u odnosu na prvo polugodište 2023. godine i iznosila je 307.297 dinara po metru kvadratnom. Pored beogradskih opština, po visokim cenama izdvojile su se i Novi Sad, Užice, Čajetina, Vrnjačka Banja, niške opštine Medijana i Crveni krst.
Površina prodatih novoizgrađenih stanova u proseku je iznosila 54 m².
RGZ indeks cena stanova u drugom tromesečju 2024. iznosi 164,56 što predstavlja rast cena stanova od 4,68% u odnosu na isti period prošle godine. U poređenju sa prvim tromesečjem 2024. cene stanova u Srbiji su zabeležile blagi rast od 1,26%.
- Ovaj porast cena u odnosu na prošlu godinu i umeren tromesečni rast ukazuju da tržište nekretnina ostaje stabilno i bez velikih fluktuacija, što je pozitivan znak za ekonomiju i investitore - navedeno je u saopštenju Republičkog geodetskog zavoda.
Tokom drugog kvartala 2024. došlo je do povećanje potražnje za stanovima, sa zabeleženih 11.532 ugovora o prometu stanova (odnosno, 7,5% više nego u istom periodu prošle godine), uz ukupnu vrednost od 978 mil EUR (7,3% više nego prošle godine). Cene stanova u starogradnji su, na nivou Srbije, porasle za 4,41%, dok je novogradnja, odnosno kupovina od investitora imala veći međugodišnji rast koji je iznosio 5,15%.
Gledano po regionima u Srbiji, primetne su određene razlike u trendovima na tržištu stanova. Kada je reč o broju prodaja i vrednosti prometa, Južna i istočna Srbija beleže značajan rast prodaje stanova od 16,7% i vrednosti kupoprodaja za 37%. U Vojvodini je broj prodaja stanova porastao za 14,03%, a vrednost kupoprodaja je veća za 35,7% u odnosu na isti period prošle godine. Region Šumadije i zapadne Srbije takođe beleži rast, sa povećanjem prodaje stanova od 9,70% i vrednosti kupoprodaja za 22,22%. U Beogradu se beleži blagi pad prodaje stanova od 0,57% i vrednosti kupoprodaja za 5,61%.
Kada je reč o cenama stanova, u odnosu na drugi kvartal 2023. godine, cene su porasle u regionu Vojvodine za 4,49%, Gradu Beogradu 3,98%, Šumadije i zapadne Srbije za 5,05%, a kao i u prethodnih nekoliko kvartala najsnažniji rast cena zabeležen je u regionu Južne i istočne Srbije i iznosio je 7,40%.
- Kada se uporedi indeks cena stanova u Srbiji sa indeksima u zemljama Evrope, Srbija je imala umeren i stabilan rast cena - dodaje se.
BOSNA I HERCEGOVINA
Indeksi proizvodnje u građevinarstvu u Bosni i Hercegovini drugi kvartal 2024
Ukupna desezonirana proizvodnja u građevinarstvu u Bosni i Hercegovini u drugom kvartalu 2024. u poređenju sa prvim kvartalom 2024. bilježi rast za 0,05%. Posmatrano prema vrsti građevinskih objekata, u istom periodu na objektima visokogradnje zabilježen je rast za 0,1% a na objektima niskogradnje pad za 0,02%.
Kako navodi Agencija za statistiku BiH, ukupna kalendarski prilagođena proizvodnja u građevinarstvu u Bosni i Hercegovini u drugom kvartalu 2024. u poređenju sa drugim kvartalom 2023. bilježi rast za 1,8%. Posmatrano prema vrsti građevinskih objekata, u istom periodu na objektima visokogradnje zabilježen je pad za 1,1%, a na objektima niskogradnje rast za 4,2%.
Cijene prodatih novih stanova u drugom kvartalu
Prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа po metru kvadratnom u drugom kvartalu 2024. godine iznosi 2.851 KM (1.426 EUR). U uporedbi sа prоsјеčnom ciјеnom prоdаtih nоvih stаnоvа po metru kvadratnom u 2023. gоdini, prosječna cijena je veća je za 10%, te u оdnоsu nа drugi kvartal 2023. gоdinе veća je za 9,5%.
Brој prоdаtih nоvih stаnоvа u drugom kvartalu 2024. gоdinе u оdnоsu na drugi kvartal 2023. gоdinе veći je za 9,2%. U оdnоsu nа prоsјеčаn brој prоdаnih nоvih stаnоvа u 2023. gоdini manji је zа 8,1%.
Pоvršinа prоdаtih nоvih stаnоvа u drugom kvartalu 2024. gоdinе u оdnоsu nа drugi kvartal 2023. gоdinе veća је zа 8,8% i u оdnоsu nа prоsјеčnu pоvršinu prоdаnih nоvih stаnоvа u 2023. gоdini manja је zа 6,6%.
Izdata odobrenja za građenje u Bosni i Hercegovini - avgust 2024. godine
Brој izdаnih оdоbrеnjа zа grаđеnjе u avgustu 2024. gоdinе u оdnоsu nа prоsјеčаn brој izdаnih оdоbrеnjа zа grаđеnjе u 2023. gоdini veći је zа 8,2%, а u оdnоsu nа avgust 2023. ostao je nepromijenjen.
Brој prеdviđеnih stаnоvа zа grаdnju u avgustu 2024. gоdinе u оdnоsu nа brој prеdviđеnih stаnоvа zа gradnju u 2023. gоdini veći је zа 0,7%, а u оdnоsu nа avgust 2023. gоdinе veći је zа 4,2%.
Stambena gradnja u Bosni i Hercegovini - drugi kvartal 2024. godine
U drugom kvartalu 2024. godine broj završenih stanova je 535, što predstavlja nominalni rast za 38,6% u odnosu na isti period 2023. godine.
Broj nezavršenih stanova na kraju drugog kvartala 2024. godine je 5.775 i predstavlja rast za 18,8% u odnosu na isti period prošle godine.
Kako je nedavno za naš portal kazao Darko Đikanović, tržišni analitičar u kompaniji Adriatic Advisors, uprkos padu ulaganja u nekretnine, ova brojka od 237,25 miliona je i dalje relativno visoka, naročito ako se uzme u obzir da je 2023. godina bila rekordna po pitanju ulaganja u nekretnine.
- Pad ulaganja u 2024. godini je dijelom očekivan, jer se tržište stabilizuje nakon rekordnog rasta u prethodnom periodu koji je rezultat više faktora, između ostalog visokog priliva stranaca koji je uticao na bum tržišta - smatra Đikanović.
Kako je naveo, ulaganja stranaca u nekretnine su, samo u prvih sedam mjeseci ove godine, premašila godišnji nivo ulaganja iz godina prije pandemije.
Najveći broj investicija, kada govorimo o ovom segmentu, stigao je iz Srbije - 39,7 mil EUR. Državljani Turske su u nekretnine uložili nešto preko 32 mil EUR, Njemci 20,57 miliona, Rusi oko 18,9 miliona, a Amerikanci 18,84 mil EUR.
Broj transakcija opao, ali cijene nastavljaju da rastu
Ako govorimo o cijenama, podaci Monstata pokazuju da je prosječna cijena kvadrata u novogradnji u drugom kvartalu iznosila 1.821 EUR. Kvadrat je u Podgorici koštao 1.763 EUR, u primorskom regionu 2.107 EUR, a u središnjem 960 EUR. U sjevernom regionu nije zabilježena prodaja stanova u novogradnji. Kada je riječ o tržišnim cijenama, iz Monstata su naveli da je prosječna cijena kvadrata u novogradnji iznosila takođe 1.821 EUR, a prodaje u segmentu solidarne gradnje nije bilo.
Ovo nam govori zvanična statistika, ali kakva je situacija na terenu? Đikanović navodi da, iako precizni podaci o broju kupoprodajnih transakcija stanova nisu dostupni, na osnovu indikatora sa tržišta, uključujući uvid sa terena i podatke zvanične statistike, čini se da je broj transakcija smanjen u poređenju sa 2023. godinom. Uprkos tome, tržište ostaje aktivno, a značajnije korekcije cijena za sada nisu zabilježene - naprotiv, nastavljaju da rastu.
- Tako je, na primjer, prosječna cijena jednosobnog stana u Podgorici dostigla 2.000 EUR po kvadratu, dok je u 2023. iznosila oko 1.650, a u 2021. godini 1.200 EUR po kvadratu. Ovo predstavlja rast od 67% u roku od tri godine - kaže sagovornik eKapije.
Na primorju su cijene znatno veće, a najskuplji gradovi su Tivat, Kotor i Budva.
- U Tivtu je prosječna cijena kvadrata jednosobnog stana 3.750 EUR po m2, u Kotoru 3.000, dok je u Budvi 2.900 EUR po kvadratu. Nešto niže prosječne cijene su u Herceg Novom (2.500 EUR), Baru (2.200 EUR) i Ulcinju (1.600 EUR) - ističe.
Dodatno, u sklopu ovih gradova, kaže, imamo mikrolokacije u kojima su cijene mnogo veće od prikazanih prosjeka, dok luksuzni rizorti uspješno dostižu neke nove rekorde.
Niko Laković, partner i izvršni direktor u Montenegro Sotheby's Realty, kaže da su u luksuznom segmentu, prema nekim projekcijama i ostvarenim transakcijama, cijene porasle oko 20%.
- Cijene su vrlo stabilne i imaju tendenciju rasta. Na primjer, u okviru kompleksa Luštica Bay, cijene za signature projekte, te za vile i rezidencije, kreću se od 10 do 12.000 EUR po kavdratu. Cijene za apartmane u Porto Montenegru kreću se između 9 i 10.000 EUR, dok će u okviru novog projekta Synchro one biti od 13.000 EUR pa naviše. To će biti jedinstvene rezidencije koje će imati plažu ispred objekata i kategoriju 5 plus zvjezdica. Za standardne jedinice u kompleksu Portonovi potrebno je izdvojiti između 9 i 10.000 po kvadratu, dok cijene za premijum objekte i vile idu iznad 10.000 EUR - naveo je.
Najtraženije lokacije
Kada je riječ o najtraženijim lokacijama, Darko Đikanović kaže da glavni grad Podgorica, kao centar većine dešavanja, bilježi najveću aktivnost i privlači najveće interesovanje domaćeg stanovništva ali i stranih državljana koji su se ovdje preselili.
- Primorje naravno privlači najveću pažnju stranaca, a najatraktivnije destinacije ostaju Tivat, Kotor i Budva. Osim pomenutih, i u drugim primorskim gradovima imamo zapažene aktivnosti na tržištu, a u toku su i neki vrlo zanimljivi projekti kako iz turističkog tako i iz sektora luksuznih nekretnina koji će imati velikog uticaja na lokalna tržišta - navodi.
Prognoze za naredni period
Kada je riječ prognozama za naredni period, Đikanović je naveo da u kraćem roku može doći do korekcije cijena, dok je na duže staze nezahvalno predviđati cjenovna kretanja, jer mnogi faktori, uključujući i globalne ekonomske i političke događaje mogu uticati na tržište i preokrenuti dosadašnje tendencije.
Kaže i da će, s obzirom na to da cijene nekretnina nastavljaju da rastu dok broj transakcija opada, kupci u narednom periodu imati veću pregovaračku poziciju nego što je to bilo prethodnih godina kada su prodavci imali dominatnu ulogu.
- Ovo bi trebalo da se odrazi posebno u segmentu nekretnina niže i srednje vrijednosti, što će doprinijeti izbalansiranijim uslovima na tržištu - ističe.
U segmentu luksuznih nekretnina, kaže, ne očekuje da će doći do pada cijena.
To potvrđuje i Laković, navodeći da crnogorsko tržište ostaje stabilno, a da se u narednom periodu očekuje dodatni rast.
- Približavanje Crne Gore Evropskoj uniji, ali i razvoj novih projekata koji su u najavi, donijeće novu vrijednost tržištu nekretnina u Crnoj Gori - kazao je Laković.
Broj građevinskih dozvola smanjen, vrijednost radova porasla
Ukoliko se osvrnemo na građevisku aktivnost u Crnoj Gori, prema podacima Monstata je u drugom kvartalu izdato 55 građevinskih dozvola i prijava radova, gdje se 36 odnosi na fizička lica, a 19 na pravne subjekte. Podaci pokazuju i da je, prema izdatim prijavama radova, predviđena gradnja 148 stanova, ukupne površine od 11.087 m².
Ako uporedimo sa prethodnim kvartalom, primijetićemo da je građevinska aktivnost značajno opala, jer su izdate 44 dozvole manje. Značajna je i razlika u planiranim kvadratima, ali i broju stanova. Tako su u prvom kvartalu izdate dozvole za 398 stanova ukupne kvadrature 28.765 m2. Osvrnemo li se na drugi kvartal prošle godine, uočićemo da je tada izdato 68 dozvola, uz planiranu gradnju 582 stana ukupne kvadrature 37.685 m2.
Vrijednost građevinskih radova u drugom kvartalu ove godine iznosila je 158,03 mil EUR i bila je veća 2,8% u odnosu na isti period lani, dok je u odnosu na prvi kvartal ove godine porasla 2,3%. Podaci Monstata pokazuju i da su izvršeni efektivni časovi ostvareni na gradilištima u veći za 1,2% u odnosu na drugi kvartal 2023, dok su za 0,8% veći u odnosu na prvi kvartal ove godine.
Aleksandra Kekić, Slobodana Šubara, Dragana Obradović
Pogledajte kompletan sadržaj tematskog biltena
"Nekretnine i gradnja - Investicije koje mijenjaju tržište"
