Krov nad glavom sve dalji - Zašto u Srbiji još niko nije kupio stan na lizing?

Iako je pre više od dve godine usvojen zakon koji omogućava kupovinu nekretnina na lizing, i dalje nijedna porodica nije do svog krova nad glavom došla na taj način. Tačno je da su kamatne stope nešto niže nego kod stambenih kredita, ipak se čini da su visoki troškovi i poreski prenos glavni razlozi zašto nema većeg interesovanja za kupovinu nekretnina putem lizinga. Kako za "eKapiju" kažu u nekima od vodećeih lizing kuća, i za njih su privrednici "bolji i preči" klijenti od građana, te da lizing stambenih objekata ne treba ni očekivati u skorije vreme.

Nominalna kamata za lizing nekretnina kreće se od 5,7% do 7,5%, na period otplate od 10 godina. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nepokretnosti, a obaveza nastaje kod svakog prenosa vlasništva nepokretnosti, osim kod prvog prenosa kada se plaća PDV. On iznosi čak 20%. Sve to je uticalo da se lizing nekretnina kod nas, uprkos što je zvanično omogućen, svede na svega četiri ugovora, i to ona čiji su potpisnici vlasnici kompanija.

Naime, od kako je usvojen zakon u Srbiji su do danas date četiri poslovne zgrade na lizing.

- Izmenama Zakona o finansijskom lizingu iz maja 2011. godine, lizing nepokretnosti omogućen je sa pravnog aspekta, ali nije bio dovoljno atraktivan za krajnjeg korisnika sa poreskog aspekta, što je i razlog zašto ovakvi ugovori nisu realizovani. Sa izmenama Zakona o PDV-u, koje su stupile na snagu 1. januara 2013. godine, aktiviralo se tržište lizinga nekretnina. Do danas su realizovana četiti ugovora i ovo smatramo veoma pozitivnim znakom jer se ovde radi o finansiranju poslovnih objekata većih vrednosti, što je u skladu sa osnovnim pravcem razvoja lizinga, a to je podrška privredi - kaže za "eKapiju" Teodora Milenković, generalna sekretarka Asocijalcije lizing kompanija Srbije.

(Teodora Milenković)

Prva nekretnina na lizing kupljena je posredstvom "Hypo Alpe Adria Leasing"-a. U pitanju je zgrada od 6.500 m2 u Beogradu. Drugu nekretninu finansirao je "Intesa Leasing", a reč je novom poslovnom prostoru kompanije "SAT Media Group".

Detalji trećeg i četvrtog ugovora još nisu obelodanjeni, ali kako saznaje "eKapija", najverovatnije da su ih realizovale neke od pomenutih lizing kuća. Naime, prema važećim propisima, da bi mogla da se bavi nekretninama, lizing kuća mora imati upisan kapital od 5 mil EUR. Nije tajna da u Srbiji to mogu da omoguće samo lizing kuće koje su deo velikih bankarskih grupacija.

Fizička lica će morati da čekaju

Da su privrednici prioritet lizing kuća, potvrdili su nam u kompaniji "Intesa Leasing".

- Privredni subjekti, klijenti banke Intesa i "Intesa Leasing"-a, pokazali su visok stepen interesovanja za ovaj proizvod, a u prvih par nedelja od uvođenja lizinga za finansiranje nekretnina odobreno je više zahteva. Imajući u vidu da više od 95% klijenata "Intesa Leasing"-a čine pravna lica, ali i činjenicu da je kompanija prevashodno usmerena na pružanje podrške ovom segmentu ekonomije, građani u skorijoj budućnosti ne mogu očekivati da isti proizvod bude i njima na raspolaganju. Takođe, kupovina stanova na lizing nije praksa ni u zemljama koje imaju mnogo razvijenije lizing tržište te je pitanje da li će se ovaj proizvod ikada pojaviti u Srbiji – kažu za "eKapiju" u "Intesa Leasing"-u.

Razlika između kredita i lizinga

Osnovna razlika između kredita i lizinga nekretnina je u tome što nosilac zajma postaje i vlasnik nekretnine. Ali kao sredstvo obezbeđenja, polaže hipoteku na tu, neku drugu nekretninu ili na drugo sredstvo obezbeđenja. Takođe, uobičajeno je da tržišna vrednost hipoteke bude bar 20 odsto viša u odnosu na iznos kredita. Kod lizinga, nosilac lizinga je suštinski vlasnik, ali je pravni vlasnik lizing kuća sve dok korisnik lizinga ne isplati poslednju ratu.

Kao osnovna prednost finansiranja nekretnina putem lizinga, Teodora Milenković iz Asocijacije lizing kompanija izdvaja fleksibilni plan otplate vrednosti nekretnine koji omogućava da se deo vrednosti otplati u toku perioda finansiranja, a deo otplati ili reprogramira nakon isteka perioda otplate.

- U dogovoru sa klijentom, mesečne rate se mogu prilagoditi mogućnostima korisnika - za korisnike koji su do sada rentirali poslovni prostor, rata može biti ista kao trošak rentiranja, i da na taj način ne predstavlja dodatno opterećenje poslovanja, a korisnik umesto troška praktično investira u poslovni prostor i nakon isteka perioda finansiranja postaje vlasnik nekretnine – objašnjava Milenković za naš portal.

Zašto onda svi ne kupuju?

Ako su uslovi, makar i za privrednike, povoljniji, zašto onda, posle dve godine, na prste jedne ruke brojimo one koji su se odlučili da kupe nekretninu ovim putem? I možemo li uskoro očekivati da se tržišna utakmica izmeću lizing kuća zahukta?

- Prepreke za dalji razvoj lizinga nekretnina u našoj zemlji predstavljaju činjenica da samo tri kompanije ispunjavaju zakonom predviđene uslove da ovaj proizvod uvrste u svoju ponudu ali i situacija na tržištu nekretnina koju odlikuju značajna ponuda i slaba tražnja. Kako je jedan od relevantnih faktora prilikom analize zahteva za finansiranje mogućnost ponovne prodaje predmeta lizinga u slučaju nemogućnosti korisnika da izmiruje svoje obaveze, to svakako u kontekstu pada tražnje objašnjava zašto će lizing nekretnina još neko vreme biti usmeren ka finansiranju samo manjeg broja poslovnih objekata – zaključuju u kompaniji "Intesa Leasing".

Jelena Đelić