eKapija | Kriza protiv kupoholičara - skoro 300.000 kvadrata budućih šoping centara u Srbiji "čeka" bolja vremena

Iako šoping centri u Beogradu po inovativnim metodama izgradnje, originalnoj arhitekturi i dizajnu pariraju sličnim objektima u inostranstvu, oni još ne ostvaruju osnovnu zamisao lagodne i jeftine kupovine po kojoj su prepoznatiljivi na "zapadu". Osim prilično visokih cena za taj tip prodajnih objekata, kupci negoduju i zbog velikih gužvi, odnosno nedostatka parking prostora, mesta u kafićima i restoranima, redove ispred kabina za presvlačenje i pred kasama. Razlog tome, slažu se stručnjaci za nekretnine, je što Beogradu trenutno nedostaje najmanje 80.000 m2 šoping centara, odnosno dva do tri objekta poput "Delta City" i TC "Ušće". Njihovom izgradnjom, odnosno dobijanjem neophodnog slobodnog prostora, snizila bi se renta zakupa, a samim tim i cene roba u lokalima. Srpska prestonica danas ima oko 90 m2 prodajnog prostora u tržnim centrima na 1.000 stanovnika, što je ispod proseka u poređenju sa gradovima iz okruženja - u Sofiji je taj odnos 100 m2 na 1.000 stanovnika, u Bukureštu 150 m2, Zagrebu oko 350 m2, Budimpešti 430 m2. Imajući te brojke u vidu, a gledano na srednji rok, srpska prestonica pruža značajan potencijal za razvoj modernih trgovinskih objekata.

("Delta City")

Slična situacije je i u ostalim gradovima naše zemlje, jer Srbija, prema proceni kompanije "King Sturge", trenutno raspolaže sa oko 237.050 m2 prodajnih površina, a u skladu sa brojem stanovnika nedostaje joj oko 150.000 m2.

Potencijal srpskog tržišta šoping centara prepoznali su kako domaći tako i strani investitori, što je u jednom tenutku rezultiralo mnogobrojnim najavama i planovima za izgradnju objekata širom naše zemlje, što je, najgrublje sabrano, oko 300.000 m2 novih prodajnih površina. Međutim, dosta tih projekata ostalo je za sada na nivou atraktivnih naslova u novinama, a kada će oni doživeti realizaciju teško je predvideti. S druge strane, ipak, ne treba zapostaviti činjenicu da je i u godini krize na naše tržište maloprodajnih prostora ušlo nekoliko novih imena kao što su "Mr. Bricolage" i "Kika", dok je "Merkur" otvorio svoj najveći objekat na Karaburmi, a "Mercator" nastavio širenje lanca.

(TC "Ušće")

Kako će izgledati šoping mapa Srbije?

Prema saopštenjima najvećih investitora - "Big Centers", "Plaza Centers", "Delta Invest", "MPC Properties", "Pluto Capital", "Mercator", "Tuš", "Vondel Capital", te kompanije ne odustaju od svojih razvojnih planova, ali napominju da bi rok realizacije mogao biti pomeren. Posle Beograda, na investicionoj mapi stranih investitora prvo mesto zauzima Novi Sad i Niš, dok je Kragujevac tokom 2007. i 2008. godine bio najinteresantiji sa čak 12 najavljenih projekata. Posle tih velikih gradova slede Subotica, Šabac, Leskovac i Čačak.

(Plaza Kragujevac)

Među najznačajnijim najavljenim projektima u Srbiji izdvajaju se "Plaza Kragujevac" (65.000 m2), "Pluto Leskovac" (11.400m2), "Park City Novi Sad" (12.000 m2), Delta Park Kragujevac (23.000m2), MPC Niš (22.000 m2), BIG Novi Sad (Retail Park koncept od oko 32.000 m2), zatim "Pionir Shopping Centar" u Nišu sa 10.000 m2, a prvi "factory outlet" trebalo na autoputu E-75 gradiće "Black Oak Development", dok će centrom upravljati "GVA Outlets", vodeća evropska kompanija u oblasti outlet centara. Otvaranje objekta na pola puta od Beograda i Novog Sada, planirano je za kraj 2010.

Kriza ušetala u trgovinske centre pre kupaca

Prema rečima Ivana Todorovića, rukovodioca sektora maloprodajnih prostora kompanije "King Sturge" razlog usporavanja investicija je svetska ekonomska kriza.

(Ivan Todorović)

- U toku 2009. zabeležen je značajan pad prodaje u tržnim centrima na svetskom nivou, što se odrazilo eksplozivno za sva buduća ulaganja, ne samo u Srbiji već i u zemljama u okruženju. Širom Evrope vlasnici tržnih centra smanjivali su rente zbog loših rezultata prodaje, a neki su onim najproblematičnijim nudili i mogućnost plaćanja samo neophodnih dažbina, bez osnovnog mesečnog zakupa - kaže sagovornik "eKapije".

Kao sledeći bitan razlog zbog kog kasne investicije Todorović navodi projektno finansiranje kod poslovnih banaka, koje je često uslovljeno potpisanim predugovorima za 70 % kapaciteta tržnog centra.

- To je veoma zahtevan uslov iz razloga što većina zakupaca posluje loše i svako buduće širenje predstavlja rizik. Čak se i kreditiranje zakupaca dovodi u pitanje jer oni moraju da ulože značajna sredstva za otvaranje svog prodajnog prostora, dok banke ne reaguju pozitivno na takve zahteve.

(Jelena Jevremović)

Menadžerka odeljenja za konsalting u sektoru maloprodaji u kompaniji "Colliers International" Jelena Jevremović kaže da je dodatni problem pri zakupljivanju lokala to što se u velikim tržnim centrima ne potpisuju ugovori ispod 5 godina.

- Jasno vam je da su to rizični potezi u periodu finansijske krize i svi čekaju povoljniji trenutak- kaže Jevremović.

Vladimir Mijatović, direktor sektora za maloprodajne prostore u kompaniji "CB Richard Ellis", dodaje da moderni šoping centri zapadnog tipa na prvom mestu privlače velika internacionalna imena, bilo direktno ili putem franšize.

- S obzirom na to da je finansijska kriza globalnog karaktera, mnoge kompanije privremeno su stopirale svoje internacionalne planove za ekspanziju i čekaju da ekonomski i finansijski pokazatelji budu manje nesigurni. Kada se stvori pogodna situacija, možemo očekivati nastavak širenja poslovanja tih kompanija u Srbiji i ulazak dugonajavljivanih brendova na srpsko tržište - kaže sagovornik "eKapije".

(Vladimir Mijatović)

- Otvaranjem TC "Ušće" ponuda u Srbiji obogaćena je novim robnim markama koje do sada nisu bile prisutne na našem tržištu, poput brendova "Salsa", "Glow", "Lolipop", "Prenatal". "Delta City", kao prvi pravi šoping centar, privukao je značajan broj novih internacionalnih kompanija čime je doprineo da Srbija poveća procenat zastupljenosti internacionalno priznatih brendova sa 14 na 17% i time nas svrstao na 47 mesto globalne liste. Očekujem da se taj procenat još poveća, ali je nezahvalno govoriti kada jer o tome ne pričaju ni sami investitori- kaže Mijatović.

Od Kaluđerice do Novosadskog puta – gde će Beograđani pazariti 2012. godine?

U našem glavnom gradu, kažu stručnjaci, može se naći svega nekoliko adekvatnih šoping centara – "Ušće", "Mercator", "Delta City" i "Zira".

Prema mišljenju Ivana Todorovića, Beogradu nedostaju dva veća regionalna tržna centra sa oko 40.000 m2 ili tri manja do 30.000 m2, strateški poziconirana na različitim lokacijama, van novobeogradske zone.

Zira

- Takođe, srpskoj prestonici nedostaje i jedan "retail" park veličine 30.000 m2 kao šoping destinacija sa diskontnom kupovinom, a takve centre karakteriše velika posećenost i deviza "vrednost za novac" - kaže Todorović, naglašavajući da planovi za izgradnju takvih objekata već postoje.

Jedan od dugo najavljivanih i najatraktivnijih projekata u srpskoj prestonici šoping mol u Rajićevoj ulici koji bi trebalo da bude otvoren najkasnije u proleće 2011. godine.

Prema rečima Jelene Jevremović iz "Colliers International", kompanije koja je zadužena za izdavanje prodajnog prostora budućeg centra, taj objekat će imati najmanje 20.000 m2 i obogatiće ponudu u samom centru Beograda.

(Rajićeva)

- "Colliers" još nije počeo proces izdavanja, ali su zakupci veoma zainteresovani. To će biti jedan pravi gradski centar, nezaobilazna šoping, ali i turistička destinacija.

Još jedan od interesantnih projekata koji će obradovati Beograđane je "IBC Power centar", zamišljen kao "retail" park na izlasku iz Beograd, pored novosadskog puta, čiji je početak realizacije za sada nije poznat.

(Point Shopping Centar)

Ovih dana posebnu pažnju javnosti zaokupila je kompanija "Immo point" koja je počela izgradnju "Point šoping centra", površine 9.000 m2, u beogradskom naselju Kaluđerica. Zatim, "Verano grupa" je najavila početak gradnje velikog šoping centra na Trošarini, koji će na 73.000 m2 imati tri podzemna nivoa, garažu, prizemlje i dva sprata, a osim maloprodajnih objekata, posetiocima će biti na raspolaganju i multiplex bioskop, sala za kuglanje, fitnes i wellness centar kao i spoljašnji food court.

(TC "Trošarina")

Takođe, veliko očekivanje u maloprodajnom razvoju predstavlja završetak renoviranja lanca robnih kuća "Robnih Kuća Beograd", sa 230.000 m2 površine širom Srbije i približno 76.000 m2 maloprodajnog prostora na glavnim beogradskim lokacijama.

Vladimir Mijatović podseća na projekat "Plaza Centers" u Višnjičkoj ulici površine 100.000 m2, koji će se sastojati od dva nivoa prodavnica i jednog nivoa za zabavu, bioskopa sa 10 sala, slot kluba, fantasy parka i fitnes centra, kao i parkinga na 5 nivoa.

(Plaza Višnjica)

Na listi trgovinskih centara u Beogradu obavezno je pomenuti i Kineski trgovinski centar, koji će po završetku izgradnje druge faze imati 53.000 m2, odnosno 430 lokala, a završetak treće faze podrazumevaće još 70.000 m2. Investitor "Diplon", do sada je u izgradnju uložila 15 mil EUR. U drugu fazu, koja će biti završena do kraja 2010. godine biće uloženo još 10 mil EUR, a po završetku treće, investicija će dostići ukupno 35 mil EUR.

(Kineski tržni centar)

O razvojnim planovima "Delta holdinga" u industriji šoping centara za sada se ništa sa preciznošću ne može tvrditi, a ta kompanija najavljivala je velike projekte na Autokomandi i drugim lokacijama.

Što se tiče atraktivnih lokacija za buduće centre u Beogradu, Jelena Jevremović kaže da su to svakako Višnjica, Luka "Beograd", Autokomanda, Voždovac, odnosno prostor uz sve frekventne putne saobraćajnice.

Pošto kvadrat cipela?

Cene zakupa u beogradskim trgovinskim centrima veće su nego u gradovima u okruženju prvenstveno zbog nedostataka konkurencije, a zatim i visokih kamatnih stopa koje su bile uslov finansiranja projekata, smatra Ivan Todorović.

- Do promene cene rente doći će onog momenta kada se bude stvorila kritična masa slobodnih prostora. Cene zakupa maloprodajnog prostora su pale u proseku za 15 do 20%, mnogi zakupci najavljuju još veće smanjivanje za 2010.godinu.

(Knez Mihailova)

Vladimir Mijatović objašnjava da visina renti najboljeg maloprodajnog prostora u modernim šoping centrima varira kako od veličine zakupljenog prostora tako i od vrste delatnosti zakupaca i kreće se u rasponu od 35 do 60 EUR po metru kvadratnom mesečno.

- Kratkoročno posmatrano, cene se neće značajnije menjati, jer zbog smanjenog broja mogućnosti ovi centri i dalje privlače dosta potencijalnih kupaca. Zakupci u postojećim šoping centrima velikog formata uglavnom ostvaruju dobre promete, te imamo stabilnu potražnju za lokalima i nisku stopu raspoloživog prostora. Retaileri kojima racio između visine prometa koji ostvaruju i visine zakupa koji plaćaju nije ekonomski opravdan vrlo brzo se zamenjuju novim. Sa smanjenjem veličine zakupljenog prostora, postojećim zakupcima koji ostvaruju lošije rezultate se omogućava poboljšanje istih, dok se slobodan prostor koristi za ulazak novih zakupaca, i na taj način se zakupodavcu osigurava adekvatana visina prosečne rente u šoping centru.

Istog mišljenja je i Jelena Jevremović koja kaže da su najnovijih istraživanja kompanije "Colliers International", pokazala da cene zakupa lokala u tržnim centrima u Beogradu odražavaju stabilnost zahvaljujući ugovorima o zakupu koji su sklopljeni na duži vremenski period, a baziraju se na fiksnoj zakupnini. U primarnim i sekundarnim gradskim zonama, cene zakupa su stabilne i ne beleže pad. U manje atraktivnim ulicama van centra grada zakupnine su opale za 15-20%. U primarnoj šoping zoni (Knez Mihailova ulica, Terazije, Kralja Milana i okolne ulice) cene zakupa su od 100 do 200 EUR po kvadratnom metru, a slična je situacija i sa sekundarnom zonom gde je stopa neizdatog prostora takođe veoma niska, a cene zakupa su od 40 do 100 EUR po kvadratnom metru.

Prema istraživanju kompanije "Colliers", cene zakupa u ostalim zonama na Novom Beogradu i ulicama van centra pale su za 15-20% i kreću se od 15 do 50 EUR po kvadratnom metru, a stopa slobodnog prostora u ovim tercijarnim zonama je viša i iznosi od 5 do 15%.

(Butik XYZ, TC Ušće)

Statistika za evropske zemlje pokazuje da je najviša cena zakupa lokala u šoping centrima u Londonu sa 245 EUR/m2/mesečno, zatim u Berlinu i Ženevi sa 160 EUR/m2/mesečno i Parizu 150 EUR/m2/mesečno. Na Balkanu, najviša cena je u Atini 100 EUR/m2/mesečno, Beogradu i Bukureštu 80 EUR/m2/mesečno, Budimpešti 60, Sofiji 40, Zagrebu 38 itd.

- Treba imati u vidu da su u svakom gradu u glavnim ulicama očekivano visoke cene i tamo retko koji lokal pravi profit, odnosno nijednom zakupcu to nije najprofitabilnija radnja, to je tzv. flagship radnja, koja ga predstavlja, u kojoj on pokazuje svoj brend, targetira svoju ciljnu grupu. Novac prave lokali po šoping centrima jer oni garantuju prolaznost ljudi. Naša glavna ulica se mnogo razlikuje i ona nije razvijena i potrebno je pod hitno te lokale regulisati. Imamo previše lokala na kojima piše u pripremi i slično, a vode se kao zauzeti- kaže Jevremović.

(N sport, TC Ušće)

Kako razmišljaju zakupci?

Jelena Jevremović kaže da svaki zakupac, u zavisnosti od toga koju robu prodaje, izvodi preciznu matematičku računicu pre nego što odluči da neki prostor iznajmi za prodaju svoje robe.

- Pokažimo to na primeru lokala od 100 m2 i recimo modnog zakupca. On tačno zna koliko kvadrata mora da odvoji za magacin, i to je uglavnom od 10 do 15 m2. Oko 7 do 8 m2 zauzimaju svalačionice, a od ukupne kvadrature se oduzima i površina koja je potrebna za police i ostali izložbeni prostor. Dakle, zakupac tačno zna sa koliko kvadrata prodajne površine rapolaže i koliko artikala, opet u zavisnoti od toga šta prodaje, može da izloži kupcima.

(Čumićevo sokače)

Samo da krize ne bude

U protekle tri, četiri godine Srbija je doživela procvat razvoja maloprodaje, jer su i domaći i strani investitori prepoznali našu zemlju kao neotkriveno tržište u jugoistočnoj Evropi, čije su osnovne karakteristike velika potražnja, niska stopa slobodnog prostora i stabilne cene zakupa. Za razvoj te industrije zainteresovane su i naše vlasti što je neophodan uslov za kreiranje mera za privlačenje investitore, posebno u pogledu zakona i propisa koji će favorizovati prava investitora u odnosu na građevinsko zemljište, tipove vlasništva, uslove za izdavanje građevinskih dozvola i rokove.

- Otvaranje Srbije prema EU omogućiće ulazak novih brendova u Srbiju i povećati potrebu za šoping centrima. Ono što je zanimljivo u godini koja nam je prethodila jeste i sverastući trend maloprodajnog koncepta outleta. Tako je u trećem kvartalu 2009. ponovo otvoren repozicionirani "Immocentar" u vidu "ImmoOutleta", u kome je došlo do potpunog preobražaja izbora zakupaca. Nešto ranije je još jedan investitor "Italtes" otvorio outlet centar "Piazza Roma" u opštini Surčin, na površini od 2.000 m2 - kaže Vladimir Mijatović.

Prema rečima Ivana Todorovića, ono što je dobra vest za tržište maloprodajnog prostora u Srbiji je i najava da će "Ikea" ove godine imati lokaciju i započeti projekat "Ikea Shopping centra".

- Takođe, nekoliko kompanija odlučilo da samostalno nastupe na tržištu Srbije od 2010 do 2011. godine, kao sto su nemački "Kaufland" supermarketi i "Diecmann", lider u Evropi za prodaju i proizvodnu obuće kao i "Rieker", "Obi" sa konceptom uradi sam (DIY) i jos nekoliko jako zanimljivijh - kaže Todorović.

On potvrđuje zainteresovanost stranih investitora i kaže da se kompaniji "King Sturge" obratilo dosta multinacionalnih kompanija radi uspostavljanja partnerskih odnosa za srpskim firmama.

- Mesečno primimo po nekoliko zahteva i pitanja o pronalaženju adekvatnog franšiznog partnera kompanije poput "BHS", "Hard Rock Caffe", "Jules", "Parfois" i drugih - kaže Ivan Todorović.

Dakle, ukoliko ćemo biti optimisti, recept za razvoj tržišta šoping centara u Srbiji je jednostavan- potrebno je samo malo strpljenja da kriza prođe, jer najvažniji sastojak imamo- zainteresovanost investitora da ulažu u našu zemlju i spremnost vlasti da im to omogući.

T.S.