Voždovac očekuje sve veća ulaganja u stambene objekte - Šta donose dalji planovi za područje uz Vojvode Stepe?

Kako bi kvalitetna lokacija šireg podrucja uz Ulicu vojvode Stepe bila u potpunosti iskorišćena, Grad Beograd priprema Plan detaljne regulacije za područje od oko 4,6 hektara - prostor određen ulicama Vojvode Stepe, Đure Mađerčića (na severnom kraju), SMT (Spoljna magistralna tangenta, na južnom kraju - produžetak ulice Save Maškovića) i planirane ulice Nove 1 (na istočnoj strani). Ovo područje definisano je i kao blok 65 i blok 66.

Na ovom područu, zasad je sagradeno oko 23.600 m2 stambenog i 5.100 m2 poslovanog prostora. Ove kapacitete koristi oko 1.185 stanovnika i oko 170 zaposlenih, što je "retka i neravnomerna izgradnja i neodrživo mala iskorišcenost", navode urbanisti. Kako je navedeno u elaboratu za rani javni uvid, na ovom prostoru očekuje se još oko 90.000 m2 BRGP, odnosno – oko 60 mil EUR u novim nekretninama.

- Ako stanovi budu funkcionalni, zdravi i ekonomični, s obzirom na pristupačnu i otvorenu lokaciju, ovde se očekuje još oko 1.200 domaćinstava, odnosno poslovni prostor za još oko 430 zaposlenih – stoji u dokumentaciji.

Ovaj plan izrađen je da bi se podstaklo uređenje i razvoj prostora koji ima visok funkcionalni potencijal i dobru saobraćajnu i komunalnu infrastrukturu, ali nije adekvatno izgrađen. Postoji visok interes privatnih investitora za ulaganja i gradnju, te Grada za uređenje, dodaje se.

Ulica vojvode Stepe je uvek bila jedna od važnijih saobraćajnica u Beogradu, a njena blizina autoputu i dobra povezanost sa centrom i novim mostom preko Ade za pravac ka Novom Beogradu čini je atraktivnom rezidencijalnom zonom, podseća u razgovoru za eKapiju Srđan Vujičić, direktor sektora za nekretnine u kompaniji Coreside.

- Iako ne možemo govoriti o prestižnoj stambenoj lokaciji, nesporno je da je u ovoj ulici - kao i okolnim, cena kvadrata više nego primamljiva za buduće kupce, pošto je za 10 do 30% niža u odnosu na centar, Dorćol, Vračar... Voždovac je već ranije počeo da bude jako zanimljiv potencijalnim kupcima, naročito Lekino brdo i Šumice, a sa uređenjem saobraćajnica možemo očekivati rast ulaganja u rezidencijalne objekte širom opštine – dodaje naš sagovornik.

Šta predviđa plan?

Radi pravilnog definisanja sadržaja, strukture i kapaciteta planiranog, potrebna je i dalja podela prostora na urbanističke zone. Predviđa se podela bloka 65 na tri urbanističke zone i bloka 66 na dve zone, odnosno ukupno pet urbanističkih zona u dva bloka.

(Planirani razvoj područja - odnos i raspored objekata) Plan detaljne regulacije, za čiju je izradu bio zadužen Urbanistiq Beograd, predstavlja razradu Plana generalne regulacije lokacije, te Generalnog urbanističkog plana Beograda.

Osnovna ograničenja za razvoj prostora mogu se videti u teškoćama neravnomerne dinamike rekonstrukcije ovog prostora, jer su parcele i vlasnički odnosi u poslovno atraktivnoj i dobro opremljenoj zoni uz Ulicu vojvode Stepe (gornja zona) iscepkani i neujednačeni, dok su veće parcele prema unutrašnjosti nepravilno postavljene i bez realizovanog (ali imaju dobro planirane) prilaza i infrastrukture.

Komercijalni sadržaji - Očekuje karakter nove široke izvodne ulice savremenog gradskog centra ("linearni centri"), u čijim je blokovima, u prizemlju prema ulicama, obavezno aktivno poslovanje (trgovina raznih vrsta i tipova, poslovnice, servisne i intelektualne usluge, agencije, javne službe i uprava, ugostiteljstvo, zanatske radnje i drugo), a na spratovima takođe poslovanje (hoteli, hosteli ili poslovni objekti, trgovina na prvom spratu, ili ordinacije i kancelarije samostalnih specijalista). U novoizgrađenim objektima minimalno 20% biće namenjeno za komercijalne sadržaje. Prema prethodnim ocenama i modelskim analizama strukture, planirano je oko 17.300 m2 BRGP komercijalnog prostora, sa oko 430 zaposlenih posle izgradnje punog kapaciteta.

Stambeni sadržaji - Na spratovima iznad prizemlja, po planu investitora, se može organizovati i dominirajuće stanovanje višeporodičnog tipa, ali samo do 80% ukupne površine u jednoj organizacionoj celini. Prema prethodnim ocenama i modelskim analizama strukture, planirano je oko 95.040 m2 BRGP stambenog prostora, sa oko 3.564 stanovnika (od toga oko 143 dece predškolskog uzrasta, posle izgradnje punog kapaciteta stanovanja.

Javne namene u ovim blokovima nisu posebno označene ni planirane kao obavezne, ali se po potrebi mogu investirati i graditi kao i sve uobičajene namene gradskog centra.

U Vojvode Stepe maksimalno 8 nivoa

Plan generalne, kao maksimum, dozvoljava za ovaj tip zona spratnost, orjentaciono, do prizemlje, osam spratova i povučeni sprat (P+8+Ps, a izuzetno, čak i do P+ 12 spratova). Međutim, to se može postići samo u izuzetnim uslovima novih velikih kompleksa bez granica malih parcela, sa svim ulicama velike širine i bez postojećih objekata koji diktiraju raspored i stavljaju ograničenja visine zbog udaljenosti susednih zgrada, posebno sa stanovanjem. U konkretnom slučaju, na Ulici vojvode Stepe, spratnost može biti najviše: prizemlje (povišeno, sa mogućom unutrašnjom galerijom), šest spratova i povučeni sprat. Na ulici Novoj 1. zbog uskog profila između regulacija i zbog stambenog susedstva sa niskim zgradama i gustinama, kao i zbog nagnutog terena, planirana spratnost ne prelazi prizemlje, četiri sprata i potkrovlje.

Zgrade prema ulici Vojvode Stepe su planirane u neprekinutom nizu, sa međusobnim usklađivanjem kalkanskih zidova, svetlarnika i venacaprednjih fasada. Zgrade prema ulici Novoj 1. su planirane kao slobodno stojeći objekti sa pravcem pružanja upravno na ulicu i nagib terena. To kod dužih zgrada proizvodi više visinski "smaknutih lamela", što naglašava prirodnu morfologiju prostora, a daje i mirnije uslove za stanovanje.

Neophodna preparcelacija

U ovom području parcele su male, nedovoljno pravilne i zahtevaće ujedinjavanje i preparcelaciju, da bi se oformile građevinske parcele pogodne za planirane namene. Ipak, postupak preparcelacije se prepušta individualnim sporazumima investitora i vlasnika, uz određene minimume po urbanističkim zonama. Planira se da apsolutna minimalna širina parcele prema Vojvode Stepe bude 18 metara, a prema Novoj 1. najmanje 28 metara. U planu će se, dodaje, predložiti i odredbe koje bi stimulisale što veće širine i ujedinjenje.

Parkiranje u podzemnim garažama, zeleni krovovi i fasade

S obzirom na ukupne planirane kapacitete BRGP, treba računati na obezbeđenje oko 1.650 vozila u prostoru plana, u okviru vlasničkih parcela, što ukazuje na potrebu za gradnjom višespratnih podzemnih garaža.

Kako je intenzitet planirane izgradnje veliki, prostora za kvalitetno i visoko zelenilo je relativno malo. S obzirom na veliku gustinu korišćenja i pokrivenosti zemljišta, zelenilo na krovovima i fasadama, kao i posebno oblikovani zeleni i vodopropusni zastori će biti i obavezni i preporučeni, naročito na terasama i krovovima povučenih spratova (na čemu će se naročito pažljivo insistirsti u daljoj razradi plana).

Razvoj područja uz Vojvode Stepe neće značajnije uticati na opterećenje saobraćajnica, kaže u razgovoru za eKapiju Srđan Vujičić.

- Činjenica je da će budući projekti visokog kvaliteta, a prihvatljivih cena, kao što su Stepin breg, Voždove kapije, Panorama itd, dovesti do povećanja broja stanovnika Voždovca. Ipak, sa sigurnošću možemo da tvrdimo da se stanje u saobraćaju Beograda popravlja - ako zaboravimo trenutne radove u prestonici, te da razvoj zone oko ulice Vojvode Stepe ne može u značajnijoj meri da optereti infrastrukturu pomenutog područja – smatra naš sagovornik.

Iako ulaganja u obimu od 60 mil EUR možda zvuče kao velika investicija, to je nivo investicije za jednu poslovnu zgradu srednje veličine u zemljama regiona, a manju vilu ili poslovnu zgradu na razvijenim tržištima Londona, Pariza ili npr Berlina, podseća naš sagovornik.

Ideja ranog javnog uvida (koji je trajao od 14. do 28. avgusta), podsećaju iz Grada, jeste da zainteresovani građani i institucije steknu uvid u inicijative i očekivane promene koje će biti planirane pri unapređenju prostorne celina, i da, ako je potrebno, iskažu svoje stavove, očekivanja, konkretne potrebe i primedbe na predloženo. Ova prikazana rešenja nisu i definitivni planski predlozi, podsećaju.