Boris Ignjatović, direktor Zepter Real Estate - Pregovaramo sa međunarodnim partnerima o velikim projektima

(Boris Ignjatović) Kompaniji Zepter Real Estate prošla godina je donela rast od oko 20% u portfoliu izdatih prostora u odnosu na 2015. Dobre rezultate očekuju i u ovoj. Između ostalih projekata, kompanija nastavlja da razvija hotelski biznis. Te su u svoje vlasništvo nedavno dodali i hotel Zvezda u Vrnjačkoj Banji koji planiraju da pretvore u zdravstveni, kongresni ituristički centar.

Ove godine im je fokus i na lokaciji Brodogradilište u Beogradu, o ovom poduhvatu, kao i o rezultatima i razvoju novih projekata razgovarali smo sa Borisom Ignjatovićem, direktorom kompanije Zepter Real Estate.

- Efekti globalne ekonomske krize koja je nažalost počela te 2008. kolapsom Lehman Brothers u Americi, i posle zahvatila ceo svet, imala je i uticaja na srpsko tržište. Efekti krize dugo su bili evidentni u poslovanju svih, pa tako i Zepter Real Estate-a. Blagi znaci oporavka tržišta su počeli 2011. godine, i od tada naše poslovanje pokazuje uzlazni trend i rast, koji je u 2016. zabeležio najbolji rezultat od osnivanja Zepter Real Estate-a. Od 2013-2014. evidentan je porast tražnje prostora svih kategorija: office, retail, logistics, residential. Naše iskustvo pokazuje da ovom porastu doprinose inostrane, ali i domaće firme koje su u procesu ekspanzje poslovanja, zapošljavanja novih radnika, proširenju prodajnih i proizvodnih kapaciteta, a što sve dovodi do potrebe za novim prostorom.

U poslednjih nekoliko godina svedoci smo eksplozivnog rasta IT industrije, što je takođe dovelo do toga da su IT kompanije zančajni zakupci kancelarijskog prostora, kako u Beogradu tako i u drugim gradovima, kao npr. Novi Sad, Niš, Kragujevac.

Uz stabilnu ekonomsku i političku situaciju, naša su očekivanja da će interesovanje inostranih firmi za Srbiju nastaviti da raste, kao i nastavak ekspanzije domaćih firmi što će pozitivno uticati na tržište.

- Zepter Real Estate poseduje i upravlja najvećim i verovatno najdiversifikovanijim portfoliom nekretnina u Srbiji. Posedujemo i upravljamo sa 380.000 m2 postojećih objekata, a takođe razvijamo projekte kapaciteta preko 1.000.000 m2. Naš portfolio je krajnje eklektičan: od malih lokala u prizemlju stambenih zgrada, gde nam je zakupac lokalni preduzetnik, zatim ekskluzivnih retail i renoviranih kancelarijskih prostora na prestižnim adresama kao npr. Knez Mihailova, Vračar, Novi Beograd, Dedinje, do logističkih centara, fabrika i poljoprivrednih preduzeća orijentisanih ka organskoj proizvodnji.

Sada imamo više od 250 aktivnih ugovora o zakupu komercijalnih nekretnina u Srbiji.

Takođe nastavljamo da razvijamo naš portfolio hotela. Osim poznatog Zepter Hotela na Terazijama, zatim hotela na Tari, Bajinoj Bašti, Banja Luci i Kozarskoj Dubici nedavno smo u vlasništvo dodali i hotel Zvezda u Vrnjačkoj Banji koji planiramo da pretvorimo u zdravstveni, kongresni i turistički centar.

Uporedo razvijamo nekoliko grinfild projekata u Beogradu, mešovitih namena: stambeno, poslovno, komercijalno i retail.

(Zepter u Kralja Petra) - Očekivanja su različita. Neke firme su zahtevnije po pitanju lokacije, drugi po pitanju uređenja prostora, treći po pitanju funkcionalnosti i pristupačnosti. Cena je bitan, ali ne i odlučujući faktor iz našeg iskustva.

Iskustvo sa npr. IT firmama kao vodećim zakupcima kancelarijskog prostora, je da generalno svi zahtevaju vrhunsku tehnološku infrastrukturu, kao npr. ethernet kablovi kategorije minimum 6, kontinuirano električno napajanje, UPS-ove, itd.

Prednost Zepter Real Esate-a je da naše zgrade nude prostor najviših standarda, koji može dodatno biti opremljen i priveden nameni po potrebama zakupaca. Naše zgrade u Ulici kralja Petra i Knez Mihailovoj su ne samo pravi arhitektonski biseri, već poseduju i takvu unutrašnju strukturu koja je lako prilagodljiva nizu različitih delatnosti. Velika prednost nam je i višegodišnje iskustvo saradnje sa zakupcima u tom smislu, te smo u mogućnosti da u relativno kratkim rokovima izađemo u susret zahtevima korisnika prostora.

Uglavnom sve zgrade imaju obezbeđenje 24h, kao i tehničko održavanje specijalizovane službe Zepter Real Estate-a. Osim toga, u Zepter Hotelu na Terazijama, naši zakupci mogu po potrebi smestiti zaposlene, organizovati seminare, proslave... Ketering je pripremljen po jedinstvenom Zepter patentiranom sistemu za pripremanje zdrave hrane.

- Evidentno je da sa uzlaznim trendom rasta tržišta dolazi i do rasta cena najma. Tržište se transformiše od "buyers market" ka "sellers market". Pre nekoliko godina cene i uslove najma su diktirali zakupci, jer je "vacancy rate" bio visok i slobodnog prostora je bilo napretek. Sada ako imate zakupca koji prepoznaje vrednost mikro lokacije, kao na primer Knez Mihailova, opcije su im limitirane, tj drastično se smanjila ponuda kvalitetnog prostora na takvim adresama. Samim tim, porastom tražnje i smanjem ponude dolazi do rasta cena što je osnovni postulat tržišne ekonomije.

Lično očekujem najveće promene po pitanju cene u starom gradskom jezgru, kao direktan rezultat gore navedenih principa kompetitivnog tržišta.

Potržanja raste, a ponuda u gradskom jezgru je limitrana, i ostaće limitarana usled nedostaka kvalitetnih lokacija za izgradnju novih kapaciteta, kao i restriktivnih uslova Zavoda za zaštitu spomenika koji nisu naklonjeni investitorima koji imaju želju, volju i sredstva za izgradnjom novih ili proširenjem postojećih objekata.

- Zadovoljni smo potražnjom van Beograda, gde takođe vidimo trend rasta potražnje. U 2017. sprovodimo strategiju prodaje "non-core asseta", gde smo zadovoljni postignutim rezultatima i prodajnim cenama koje smo postigli van Beograda, kao i u Beogradu. Nastavićemo prodaju lokala i drugih "non-core asseta" u Beogradu i van njega, gde se nadamo nastavku ovog trenda, na obostrano zadovoljstvo nas i naših kupaca. Tražnja je uglavnom za ritejl prostorom-lokalima i to na određenim mikro lokacijama u centru gradova: npr. pešačke zone Kragujevca, Kraljeva, Čačka.

U Novom Sadu imamo porast potražnje kancelarijskog prostora, prevashodno za potrebe IT industrije

- Naš najznačajniji projekat "Brodogradilište" je u fazi izrade Plana detaljne regulacije, koji radi Urbanistički zavod Beograda. Rani javni uvid je završen 20. marta, i očekujemo da se proces izrade Plana nastavi po predviđenoj dinamici i koristim ovu priliku da se zahvalim Urbanističkom zavodu na profesionalnom pristupu i ostvarenoj saradnji.

Sa ovim projektom, nastavljamo trend koji je započeo Beograd na vodi, a to je da promovišemo Beograd na svetskoj sceni gradova koji silaze na reke, skrivenog potencijala koji zaslužuje internacionalnu pažnju turista, arhitekata i investitora.

Osim ovog projekta, u završnoj smo fazi pregovora sa internacionalnim partnerima, koji su prepoznali Zepter Real Estate kao pouzdanog lokalnog partnera za razvoj i investiranje u Srbiji. U sledećih par meseci planiramo početak saradnje na našem projektu Blok 65, koji je "mixed use" projekat ukupnog kapaciteta oko 130.000 m2.

Takođe, sa inostranim partnerima razvijamo projekat QUANTO-retail lokacije izvanredno pozicionirane na raskrsnici autoputa E 75 Beograd-Zagreb i Unutrašnjeg magistralnog prstena-UMP-a.

- Zadovoljni smo ostvarenim rezultatima, 2016. je donela rast veći od 20% u našem portfoliu izdatih prostora u odnosu na 2015, ali uvek stremimo ka poboljšanju, kako rezultata tako i poboljšanju odnosa sa našim klijentima i partnerima.

Albert Einstein je imao interesantnu definiciju ludosti: Raditi iste stvari ponovo i ponovo, a očekivati drugačije rezultate.

Shodno tome, mi se trudimo da uvedemo nove ideje i standarde u svakodnevnu praksu, unapredimo naše poslovanje kroz praćenje svetskih trendova, novih tehnologija i podsticanje kreativnosti naših mladih kolega.

Samim tim, kao i generalno pozitivnom ekonomskom prespektivom Srbije očekujem da se u 2017. ostvari rast izdavanja prostora između 25-30%.