Tržište nekretnina Jugoistočne Evrope i dalje atraktivno za strane i domaće investitore - Najviše zainteresovani za segment poslovnih objekata

Godina 2023. prošla je u znaku sporijeg ekonomskog rasta, što je donelo brojne izazove kada govorimo o tržištu komercijalnih nekretnina, koji su pre svega bili vidljivi u Evropi.

Evropsko tržište kapitalnih investicija doživelo je značajan pad, a brojni investitori ostali su suzdržani po pitanju donošenja odluka. Na odluke investitora značajno je uticala promena visine stope prinosa čiji je rast bio uzrokovan kontinuiranim rastom kamatnih stopa, pa je u skladu s tim pad na investicionom tržištu Evrope bio i preko 48%. Ipak, na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope situacija je bila drugačija.

- Na investicionom tržištu zabeležen je rast od gotovo 40% na godišnjem nivou i region Jugoistočne Evrope predstavlja jedan od retkih gde je aktivnost investitora i developera ostala na stabilnom nivou. Zabeležene su znatno manje promene u visini stopa prinosa, koje će uz veliki potencijal za izgradnju modernih komercijalnih objekata, činiti region Jugoistočne Evrope i dalje atraktivnim - kako za strane, tako i domaće investitore. Za razliku od razvijenih evropskih tržišta poput Holandije i Nemačke, gde je zabeležen pad vrednosti nekretnina i preko 30%, na tržištu našeg regiona znatno manje je bila izražena promena vrednosti nekretnina - istakao je Boško Tomašević, generalni direktor za Jugoistočnu Evropu kompanije CBRE, na godišnjoj konferenciji kompanije CBRE "SEE Market Outlook 2024" o okolnostima i očekivanjima na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope, koja je održana u Sava centru.

- Put oporavka evropskih tržišta nekretnina je dugačak, ali se početak tog puta već nazire i očekuje se da će krenuti uzlaznom putanjom u drugoj polovini 2024. godine, uz potencijalno smanjenje kamatnih stopa od strane ECB-a, dok se pun efekat oporavka može očekivati tokom 2025. godine - istakao je Daniel Bienias, generalni direktor kompanije CBRE za Centralnu i Istočnu Evropu, napominjući da će na globalno tržište nekretnina uticati brojni faktori – od predsedničkih izbora u državama vladajućih ekonomija, preko štrajkova u Nemačkoj, do parlamentarnih izbora u EU.

Da je situacija na tržištu našeg regiona drugačija od trendova koji su se mogli videti globalno, potvrdio je i Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu.

- Jedno smo od retkih tržišta koje je zabeležilo visoku aktivnost. Investitori su i dalje najviše zainteresovani za segment poslovnih objekata, ali vidimo i rastući interes za drugim sektorima, poput logistike. Razlog tome je zdravo tržište, sa modernim komercijalnim objektima koji imaju stabilne prihode, i veoma malu stopu raspoloživog prostora. Najveći interes dolazi od stranih investitora čiji je fokus najpre na prvoklasnim objektima u glavnim gradovima regiona, pre svega Beograda, Zagreba, Ljubljane i Sofije. Dodatno, otpornosti našeg tržišta na izazove koje smo videli širom Evrope, značajno je doprinela činjenica da su stope prinosa ostale na nivou koji i dalje prihvatljiv za investitore, uprkos porastu kamatnih stopa.

Kako je napomenuo Grujić, očekuje se da će investitori nastaviti sa pažnjom da gledaju ka našem regionu, naročito imajući u vidu da će ponuda na našem tržištu nastaviti da se širi, naročito u sektoru logistike, kao i hotela.

Tokom prethodne godine na tržištima Srbije, Bugarske, Hrvatske i Slovenije izgrađeno je gotovo 240.000 kvadrata, od čega je 62% bilo na tržištu Beograda, 26% u Sofiji, a ostatak u Zagrebu i Ljubljani.

- Najveći nivo aktivnosti po pitanju ponude bio je u Beogradu gde je zabeležen rast ponude od 13% na godišnjem nivou, ali već tokom ove godine veću aktivnost očekujemo na manje razvijenim tržištima našeg regiona, poput Zagreba - istakao je Ivan Stojić, rukovodilac pododeljenja za kancelarijski prostor za Adria regiju u kompaniji CBRE.

Sagledavajući situaciju u regionu, Zagreb i Beograd imaju sličnu ukupnu ponudu poslovnog prostora od oko 1,2 miliona kvadratnih metara, ali se stopa dostupnosti poslovnog prostora razlikuje. U Beogradu je to oko 8%, a najveća razlika je što je ukupno povećanje ponude poslovnog prostora u Zagrebu tokom 2023. nešto ispod 2% u odnosu na 2022. godinu. Najveća stopa raspoloživog prostora od 15% zabeležena je u Sofiji, koja takođe ima najveću ponudu poslovnog prostora od 2,4 miliona metara kvadratnih.

- Očekuje se da će u Zagrebu 42.000 metara kvadratnih poslovnog prostora biti završeno tokom 2024. godine, a više od 60.000 metara kvadratnih 2025. godine. Ovo bi trebalo da donese nešto drugačiju dinamiku daljem razvoju tržišta, s obzirom da se zbog nedostatka nove ponude na tržištu aktivnost zakupaca uglavnom zasniva na obnavljanju postojećih ugovora - istakla je Martina Tomašević, rukovodilac pododeljenja za kancelarijski prostor za tržište Hrvatske.

Interes investitora je i dalje snažan za kancelarijski sektor širom regiona, sa više od 50% učešća u ukupnom obimu investicija.

Kada govorimo o zahtevima zakupaca, evidentno je da će razlike u kvalitetu objekata postati još značajniji faktor pri odabiru prostora. Zakupci koji su prvenstveno multinacionalne kompanije imaju stroge zahteve kada je u pitanju izbor adekvatnog poslovnog prostora, s obzirom na to da su njihove poslovne strategije i vrednosti usklađene sa ESG strategijama i ciljevima održivog razvoja. Stoga su njihovi zahtevi pre svega usmereni na sertifikovane objekte. Ovo je standardna praksa za većinu međunarodnih kompanija širom sveta. Sa druge strane, vlasnici ovih objekata shvataju potencijal u sertifikaciji zgrada, a kao dokaz ove tvrdnje je činjenica da većina poslovnih zgrada klase A sada poseduje neophodne sertifikate. Ovaj "ekološki dodatak" postaje neophodnost i u budućnosti će preoblikovati industriju.

U prethodne dve godine značajna ekspanzija zabeležena je u sektoru logističkih i industrijskih objekata, kao odgovor na kontinuirani rast tražnje.

- U sektoru logističkih nekretnina tražnja je uvek bila veća nego ponuda, i u skladu sa tim stopa slobodnog prostora unazad nekoliko godina bila je dosta niska, odnosno slobodnog prostora gotovo da i nije bilo. Međutim, porastom ponude u narednom periodu, možemo očekivati da će doći i do izjednačavanja, pa čak i rasta stope upražnjenog prostora, posebno imajući u vidu da je na tržištima Srbije, Hrvatske, Bugarske i Slovenije u izgradnji trenutno oko 750.000 kvadratnih metara modernog logističkog prostora, od čega najviše oko 400.000 kvadrata u Hrvatskoj - istakao je Božidar Gaćeša, rukovodilac pododeljenja za logističke i industrijske nekretnine za Adria regiju.

Zbog različitog stadijuma razvoja tržišta u našem regionu, značajno se razlikuje i vreme neophodno za pronalazak adekvatnog logističkog prostora. Kako je Gaćeša napomenuo, u Srbiji taj period iznosi tri do devet meseci.

- Slično je u Bugarskoj gde je sa potragom za adekvatnim logističkim prostorom neophodno krenuti oko čest do 12 meseci ranije, odnosno šest do 18 meseci u Hrvatskoj. U Sloveniji se beleži najmanja aktivnost po pitanju izgradnje logističkih prostora, usled komplikovanih procedura, visokih troškova izgradnje, pa su kompanije primorane da prostor traže i dve do tri godine unapred.

Najatraktivnije lokacije su oko najvećih gradova glavnih tržišta našeg regiona, dok su za proizvodnju najinteresantniji sekundarni gradovi. Kada govorimo o industrijskim objektima najveći pokretači tražnje ostaju kompanije iz automobilske i elektronske industrije.

- Posebno povećano interesovanje kompanija je za Severnu Makedoniju, u pitanju su proizvođači delova za automobilsku industriju, i očekujemo da će u narednom periodu ovo tržište zabeležiti značajan rast - istakao je Gaćeša.

Kada se radi o visini zakupa, povećanje cena zabeleženo je u prethodnom periodu usled porasta cena gradnje, kamatnih stopa uzrokovanih inflacijom, pa su očekivanja da će zakupnine ostati stabilne u narednom periodu, a posebno treba izdvojiti da su naša tržišta i dalje vrlo konkurentna u odnosu na tržišta Zapadne Evrope.

Kada govorimo o tržištu maloprodajnih prostora, jedna od glavnih odlika ovog segmenta tržišta je borba za povratak posetilaca u tržne centre.

- Broj posetilaca je ostao ispod rekordnih nivoa iz 2019. godine, ali pozitivan indikator je povećani nivo prometa i porast od 15-17% koji nije vezan za inflaciju, već rast same prodaje - istakao je Nemanja Bućinac, Retail Executive u kompaniji CBRE.

- U ovom segmentu očekujemo pozitivan trend u narednom periodu, posebno imajući u vidu najavljeno smanjenje inflatornih pritisaka.

Kako je istakao Bućinac, atraktivnost maloprodajnog prostora igra jako značajnu ulogu, imajući u vidu da je cilj zadržati kupca u objektu što je duže moguće.

- Stoga je tržište šoping centara u fazi repozicioniranja, a od novih projekata najavljena su svega dva – jedan u Bugarskoj i jedan u Sloveniji, odnosno Ljubljani i to u samom centru grada. U pitanju je projekat Emonika, u okviru koga će se nalaziti i tržni centar koji se prostire na 25.000 kvadratnih metara, a pripremni radovi na lokaciji već su počeli.

Aktivnost investitora ostaje usmerena na izgradnju retail parkova u regionu, posebno u Srbiji, gde vidimo ne samo nove objekte, već i proširenje postojećih. U 2024. očekuje se preko 10 odsto rasta u kvadratima maloprodajnih parkova u Srbiji, dok će na tržištima Slovenije i Bugarske, koja su ranije prošla period ekspanzije, rast biti manji.

Investicije u hotele dostigle su nivo od 10% ukupnih investicija u regionu Centralne i Istočne Evrope i ovaj segment postaje jedna od najinteresantnijih klasa imovine, posebno na lokacijama sa razvijenim turizmom.

- Očekujemo da će se ovaj trend nastaviti i u narednim godinama, na šta nam ukazuje i povećano interesovanje institucionalnih investitora za hotelski segment u Evropi - istakao je Zoran Danilović, direktor saradnik u kompaniji CBRE.

Nakon perioda pandemije Covid 19, hotelski sektor bio je jedan od najviše pogođenih posledicama, ali došlo je do jasnog trenda rasta, kao i promena u načinu na koji hoteli rade. Prosečna cena sobe značajno je porasla širom Evrope, nadmašivši nivoe iz 2019. godine, dok je stopa popunjenosti dostigla nivo iz 2019.

- Polako počinjemo da vidimo dolazak više internacionalnih brendova na sva tržišta u našem regionu, a kao najdominantnije izdvaja se Hrvatska zbog svog primorskog turizma. Brendovi su važni u privlačenju novih gostiju, uglavnom iz zemalja kao što su Sjedinjene Američke Države, poznatim po velikoj kupovnoj moći. Ovo je ključno i dodatno može imati uticaj na povećanje prosečne cene sobe, gde vlasnici takođe na ovaj način žele da se istaknu u ponudi u odnosu na konkurenciju - istakao je Danilović.

Kako je objasnio, postoji trend povećanog interesa investitora za hotelski segment na globalnom nivou, ali je u regionu Jugoistočne Evrope izazov nesklad između očekivanja vlasnika i međunarodnih investitora koji imaju veća očekivanja prinosa prilikom kupovine, najviše zbog uvećanih troškova kapitala na globalnom tržištu.

- Atraktivnosti Beograda kao turističke destinacije, doprinose uspostavljeni direktni letovi ka svim zemljama Jugoistočne Evrope. Kada govorimo o manifestaciji EXPO 2027 razvoju hotela se mora pažljivo pristupiti, kako bi tržište ostalo održivo. Ključ uspeha može biti u hotelima koji će se nakon manifestacije pretvoriti u apart hotele ili stambene objekte - istakao je Danilović.

Kao glavni izazovi hotelskih operatera ostaju povećanje troškova, kao i nedostatak radne snage, pa su primetna inovativna rešenja ovih izazova, kao i izmene samih modela poslovanja, u zavisnosti od kategorizacije u kojima se hotel nalazi.