"Uspavano" tržište nekretnina u prestonici - Nastavlja se pad cena stanova u Beogradu?

Ukupna vrednost građevinskih radova u prva tri kvartala 2010. godina opala je za 11,9% u odnosu na isti period prethodne godine. Najveći uzrok tome je izbijanje svetske ekonomske krize koja je u dobroj meri pogodila sektor građevinarstva.

Sa smanjenjem ponude, cene obično rastu, međutim u našem slučaju i broj proizvedenih stambenih jedinica ali i njihove cene su u padu, što ukazuje na drastičan pad tražnje. Razlog je pre svega globalna kriza, komplementirana domaćim slabostima, neefikasnim bankarskim sistemom, nesređenim imovinsko pravnim odnosima i nedostkom planiranja.

Takođe, realne zarade u Srbiji su opale, dinar je značajno oslabio u odnosu na evro, što je rezultovalo smanjenim obimom trgovine ali i izazvalo oprez kod korisnika jer je većina kredita sa deviznom klauzulom. Stambeni krediti su u poslednje vreme imali kamatnu stopu od oko 6%-7% dok je država pokušavala da subvencionisanjem ovih kredita, i efektivnim obaranjem stope za daljih 2%, stimuliše tražnju i stanogradnju. Za sada to još uvek nije dalo neke značajnije rezultate.

Međutim, tešku situaciju u sektoru nekretnina ne prihvataju svi na isti način. Pozitivni primeri pokazuju da je i u ovakvom tržištu, uz oslanjanje na benficije koje daje država, moguće zabeležiti rast.

- Alpha banka je tokom 2010. godine udvostručila plasman stambenih kredita. Razloge za to treba tražiti u povoljnim uslovima kreditiranja i novom proizvodu koji je predstavljen tržištu u 2010. godini. "Alpha Plan" stambeni kredit sa zaštitnom kamatom omogućava klijentima da se zaštite od rasta EURIBOR-a na 3,5 ili 7 godina – kažu u Alpha banci za eKapiju, i dodaju:

- Odluka države da i tokom 2010. godine nastavi sa programom subvencionisanih stambenih kredita imala je veliki uticaj na tražnju. Alpha banka je posebno ponosna što se standardna ponuda stambenih kredita pokazala podjednako povoljna kao i subvencija, tako da se veliki broj klijenata ipak odlučivao da stambeno pitanje reši uzimanjem "Alpha Plan" stambenog kredita.

Pad prodaje stanova

Ipak, situacija na tržištu nije tako povoljna kao što je slučaj Alpha banke. Uprkos državnom podgrevanju tražnje putem subvencionisanih kredita, cene kvadrata padaju. Srđan Vujičić iz kompanije "King Sturge" napominje da se i dalje beleži dalji blagi pad cena tokom 2010. od 10% u odnosu na 2009, te da se cene kvalitetnih projekata (novogradnja), na Dorćolu ili Vračaru kreću od 2.200 do 3.000 EUR, Dedinje i Senjak i do 3.500 EUR, a periferne opštine od 950 do 1.400 EUR.

- U periodu od 2007. do 2008. je bilo mnogo neadekvatnih podataka o tome koliko je potrebno stanova. Pojedine kolege konsultanti su iznosili cifre o nedostatku 80.000 jedinica, Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) je predviđala potrebu u volumenu do 50.000, dok je "King Sturge" bio mnogo konzervativniji sa procenom do 20.000 stanova, uzevši u obzir ne samo potrebe, već i potrošačku moć. Sigurni smo da je tražnja i dalje veća nego ponuda, ali smo svedoci da je ekonomska kriza unela dosta neizvesnosti pre svega u donošenju procesa odluke o kupovini. Treba istaći da su investitori postojećih projekat pravili kalkulacije pre krize, a danas još nisu spremni, ili nisu u mogućnosti, da rekalkulišu projekte i umanje očekivanja – dodaje Vujičić.

Goran Živković, direktor sektora komercijalnih nekretnina kompanije CBRE kaže za "eKapiju" da nakon korekcija cena do kojih je došlo tokom 2009. godine, u 2010. nije došlo do većih promena i isti trend stabilnosti se očekuje i tokom 2011. godine.

- Najatraktivnije beogradske opštine poput Vračara, Starog Grada, Dedinja i Novog Beograda, na kojima su pretežno locirani stambeni objekti visokog kvaliteta gradnje i dalje beleže najviše cene, koje se kreću u rasponu od 2.500 do 3.000 EUR po kvadratu. Što se tiče stanova srednjeg kvaliteta gradnje na pomenutim opštinama, cene se kreću u rasponu od 1.800 do 2.300 EUR po m2. Navedene cene podrazumevaju tražene bruto cene, dok praksa pokazuje da se prodaja zaključuje i na do 10 do 15% manje kupoprodajne cene – kaže Živković.

- Pad tražnje se može objasniti efektima ekonomske krize, koja se pre svega ogledala kroz uticaj na banke, kroz nepovoljnije uslove kreditiranja, kao i kroz svest ljudi da ista može da se odrazi drastično na njihove živote i da je bolje da se sačeka da prođe. Takođe, na cene je očigledan uticaj imala i mala ponuda stanova, nepočinjanje ni jednog osetno većeg projekta koji bi uneo neophodnu konkurenciju, što se sve dalje odrazilo na cene u smislu daljeg održanja njihovih realtivno visokih vrednosti – dodaje Živković za "eKapiju".

Lizing nekretnina

Najavljeno uvođenje kupovine stanova na lizing ne nailazi na velika očekivanja kod naših sagovornika. Iako zakon tek treba da bude izglasan, Goran Živković smatra da kupovina nekretnina na lizing neće doneti značajne promene.

- Ovde ljudi imaju svest da je nekretnina u vlasništvu nešto najbitnije. U svakom slučaju treba sačekati da vidimo s kojim konceptom će lizing kompanije izaći na tržište i koliko je isti konkurentniji ili ne od standardnih kredita. Procentualno posmatrano, kod nas je inače još uvek dosta niska stopa zaduživanja stanovništva putem stambenih kredita u odnosu na zapad. Konkretno 70.000 odobrenih kredita na populaciju od sedam i po miliona, a takođe i vrlo nizak procenat stanovništva koje kupuju nekretnine kao investiciju - zbog daljeg izdavanja (samo 9%). Sve ovo govori u prilog činjenici da je stanovništvo u Srbiji i dalje dosta obazrivo i da sam novi koncept lizinga neće vidno uticati na masovniju tražnju – kaže Živković.

U UniCredit lizingu su za "eKapiju" izjavili da još čekaju donošenje zakona, ali napominju i da ne očekuju da će ova novina imati većeg uticaja na tražnju.

Neimari bez posla

Investitori takođe nailaze na velike probleme u radu. Dragan Jovičić iz "Carlton Invest" kaže da je sektor stanogradnje posebno pogođen obostranim delovanjem spoljnih faktora finansijske krize, delovanjem mera Vlade i poslovnom politikom banaka.

- Primena novog Zakona o planiranju i izgradnji u smislu nedostataka, nedorečenosti i nespojivosti sa realnošću je povezana sa insistiranjem Vlade na programu izgradnje stanova bez učešća troškova koje investitor mora da snosi. Tako je Vlada zaustavila ionako malu tražnju na tržištu. Poslovne banke su uvele rigorozne mere sektora rizika uz previsoke kamate. Uz ovo politička nesigurnost i skandali koji potresaju javnost zaustavile su potencijalne kupce. Uz ovakav razvoj sa smanjenom ponudom proradio je osnovani oprez kod građana i kupci su se povukli – kaže Jovičić.

Naš sagovornik napominje da su troškovi izgradnje stanova ostali na istom nivou u proteklom periodu. Zbog smanjenog obima trgovanja, ipak, izvođači izbegavavju stečaj i blokadu snižavanjem cene radne snage, što smanjuje kvalitet rada.

- Osetan pad cena stanova nastupio je posle jula 2010. pre svega kod investitora u oblasti projektnog finansiranja jer žele da vrate uzete kredite i pad cene kreće se do 15% od projektovanih cena u vreme kupovina lokacija.

Za 2011. godinu, nijedan od naših sagovornika ne izražava optimizam. Zajedničko im je mišljenje da se, osim neznatnog rasta tražnje, pravi oporavak može očekivati tek od 2012. godine, kao nastavak ukupnog privrednog oporavka i početka velikih investicija u sektoru stanogradnje.

Podaci pokazuju da u toku ove godine treba očekivati stabilizaciju i zaustavljanje trenda pada cena nekretnina, i eventualni blag rast ukoliko budu pokrenuti značajni projekti pojedinih investitora, kao što su "Immorent", "PSP Farman" ili "Pluto". Ipak, neizvesno je da će se te značajne investicije i dogoditi, imajući u vidu da je naredna godina izborna.

Takođe, zajednički utisak svih sagovornika je da postoje značajne administrativne prepreke normalnom funkcionisanju ovog tržišta – u domenu vlasničkih prava i građevinskih dozvola. Oporavak tržišta je u zavisnosti i od životnog standarda stanovništva, koji je u padu. Rast cena podstiče optimizam, čiji impuls se za sada može očekivati jedino od većih investitora, koji u ovom trenutku, međutim, ne pokazuju veliko interesovanje za ulaganje.

M.D.