Velika plaža se priprema za razvoj turizma visoke kategorije - Državnom studijom lokacije predviđena gradnja hotela, turističkih kompleksa, glamping sadržaja... (FOTO)

Osnovni cilj koji treba da se postigne je obezbjeđivanje planskih preduslova za razvoj turizma visoke kategorije, kroz sveobuhvatno i racionalno sagledavanje značaja lokacije i utvrđivanje optimalnog obima izgradnje

- Državna studija lokacije (DSL) se radi za prostor koji obuhvata dio Sektora 66 u zahvatu Prostornog plana posebne namjene za obalno područje Crne Gore - Zona morskog dobra. Orijentacioni obuhvat DSL iznosi cca 1.069 ha, a obuhvat na moru je na udaljenosti 200 m od obale - pojašnjeno je u dokumentu Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma.

Kako se navodi u dokumentu, u skladu sa prirodnim potencijalom područja plansko rješenje ima za cilj usmjerenje na potrebe gostiju za aktivnijim odmorom i sadržajno bogatijom i kvalitetnijom ponudom smještaja. Sva rješenja u potpunosti treba da budu oslonjena na korišćenje obnovljivih izvora energije.

- Planskim rješenjem definisana je hotelska ponuda više kategorije uz minimalni nivo kvaliteta kategorije od 4 zvijezdice sa mogućnošću razvoja na "mixed-use" projekte, kao i prostori za kamp i glamping - navedeno je.

Podizanje konkurentnosti podrazumijeva i razvojni iskorak u kvalitetu uslova za izgradnju savremenih kampova.

- Obogaćivanje destinacije dodatnom ponudom kao što je lovni turizam i "bird watching", povezivanje sa zaleđem, primamljivim i jedinstvenom sadržajima rijeke Bojane, Ulcinja, Skadarskog jezera, grada Skadra i njegove okoline, kao i ubrzani razvoj kvalitetnog hotelskog smještaja predstavljaju imperativ sa potencijalom održavanja sezone tokom cijele godine - stoji u dokumentu.

U planu ukazuju i na digitalne nomade kao novu kategoriju korisnika koji je prilagodljiva, dinamična, a koja u isto vrijeme putuje i traži atrakcije i koja radi i prilagođava radno vrijeme i radno mijesto svojim potrebama. Ova kategorija korisnika, navode, može biti jedna od ciljnih grupa sa kojom bi produžetak turističke sezone mogao da se postigne. Planiranom izgradnjom je poželjno podržavati autentičnost i osigurati vizuelni sklad sa okruženjem.

Odredbama ovog planskog dokumenta doprinosi se i kontrolisanoj gradnji na obali rijeke Bojane.

- Glavni cilj je obezbijeđenje kvalitetne realizacije Plana u smislu izgradnje kapaciteta koji će dati novi kvalitet i upotpuniti postojeći identitet. Ključna zapažanja koja Veliku plažu preporučuju kao prostor za razvoj visokokvalitetnog turističkog kompleksa su jedinstvenost prirodnih karakteristika, dosadašnja mala izgrađenost, prostor koji omogućava kvalitetno korišćenje u skladu sa ekonomskom vrijednošću lokacije i atraktivnost u pogledu aktivnosti koje se ističu kroz sport i rekreaciju - navedeno je u planu.

Buduća izgradnja turističkih kapaciteta zasnivaće se na principu održivosti koji se definiše najviše kroz istovremenu zaštitu i razvoj i to striktno čuvanje ekoloških staništa i dina, podizanje kvaliteta ekološke destinacije i cijelogodišnje korišćenje destinacije i povećanje zadovoljstva gostiju.

Zona A obuhvata urbanističke parcele namijenjene za turizam, drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima, objekte elektroenergetske infrastrukture i pejzažno uređenje javne namjene.

Zona B obuhvata urbanističke parcele namijenjene za turizam, drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima i objekte elektroenergetske infrastrukture.

Zona C obuhvata urbanističke parcele namijenjene za drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima, objekte hidrotehničke infrastrukture, pejzažno uređenje javne namjene, pejzažno uređenje specijalne namjene, ostale prirodne površine, kao i površine unutrašnjih morskih voda.

Zona D obuhvata urbanističke parcele namijenjene za turizam, drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestim, objekte elektroenergetske infrastrukture i pejzažno uređenje javne namjene.

Zona E obuhvata urbanističke parcele namijenjene za turizam T1, drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima i objekte elektroenergetske infrastrukture.

Zona F obuhvata urbanističke parcele namijenjene za drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima, objekte hidrotehničke infrastrukture, pejzažno uređenje javne namjene, pejzažno uređenje specijalne namjene, ostale prirodne površine i površine unutrašnjih morskih voda.

Zona G obuhvata urbanističke parcele namijenjene za turizam, drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima, objekte hidrotehničke infrastrukture, centralne djelatnosti, poljoprivredne površine, pejzažno uređenje javne namjene, pejzažno uređenje specijalne namjene i ostale prirodne površine.

Zona H obuhvata površine za drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima, objekte elektroenergetske infrastrukture, poljoprivredne površine, sport i rekreaciju, objekte hidrotehničke infrastrukture, pejzažno uređenje javne namjene i pejzažno uređenje specijalne namjene.

Zona I obuhvata urbanističke parcele namjenjene za drumski saobraćaj sa pripadajućim parking mjestima, pejzažno uređenje specijalne namjene, pejzažno uređenje javne namjene, ostale prirodne površine, površine unutrašnjih morskih voda, površine untrašnjih rečnih voda i cjeline za uređenje i izgradnju sojenica.

- Kroz sve module proteže se pješačko-biciklistička staza u okviru zelenog tampona širine od 35 do 65 metara. Takođe, u svim modulima nalazi se prostor zaštićenih dina, plaža i more, kao i pješačke daščane staze - navodi se u planu.

Koncept rješenja prati viziju razvoja primorskog regiona koji, kao važan prostorni, ekonomski i društveni resurs Crne Gore, treba da se usmjereno i kontrolisano razvija, koristeći na održiv način svoje prirodne, kulturne i stvorene potencijale.

- Cilj je obezbjeđivanje planskih preduslova za razvoj turizma visoke kategorije, kroz sveobuhvatno i racionalno sagledavanje značaja modula II, III i VI i utvrđivanje optimalnog opsega izgradnje u njima. Posebna pažnja posvećena je modulu VI i privremenim objektima na rijeci Bojani za koje su date posebne smijernice za sanaciju i unaprijeđenje. Koncept je usklađen sa prethodno utvrđenom ekološko-biološkom i strukturno-vizuelnom raznovrsnošću predjela (diverzitet staništa), procenjenom osjetljivošću staništa i optimalnim funkcionisanjem prirodnih i kulturnih sistema - pojašnjeno je.

Prostor je u zahvatu svakog modula povezan sa Jadranskom magistralom preko postojećeg putnog pravaca R-22 Ulcinj - Ada preko mosta Port Milena. Saobraćajni putni pravac R-22 predviđa po dvije trake za svaki smjer sa razdjelnim zelenim ostrvom, zelenim zaštitnim pojasom, i pješačkom i biciklističkom stazom.

Dostupnost svim urbanističkim parcelama u modulima II i III postignuta je putem kružnog toka kretanja dvosmjernom saobraćajnicom vezanom sa dvije kružne raskrnice na putu R-22 (po jedna u svakom od modula).

Sadržajima u Modulu VI se sa puta R-22 prilazi preko tri kružne raskrnice putevima koji su upravno postavljeni na nju.

Koncept mirujućeg saobraćaja se bazira na principu planiranja većih površina, organizovanog parkiranja za korisnike koji nijesu gosti hotela, turističkih naselja i kampova i koji moraju biti izgrađeni po ekološkim principima. Parkinzi su planirani da imaju neposrednu vezu sa putnim pravcem R-22 Ulcinj - Ada.

- U zelenom koridoru planirani su u zoni C u Modulu II i zoni F u Modulu III kroz koje pješačke i biciklističke staze vode direktno do plaže, a planirano je i da postoji ponuda šatl saobraćaja električnim mini vozilima - pojašnjeno je.

Dalje se navodi da su u Modulu VI planirane površine za mirujući saobraćaj korisnika sportsko-rekreativnih sadržaja.

- U cijelom obuhvatu planskog dokumenta parkiranje je planirano i uz sve dvosmjerne saobraćajnice čiji je pravac kretanja predstavlja direktnu ili indirektnu vezu puta R-22 sa obalom a koje se završavaju polukružnim okretanjem sa autobuskim stajalištem. U svakoj urbanističkoj parceli mirujući saobraćaj se dimenziniše prema broju korisnika a u skladu sa pravilima iz plana - piše u dokumentu.

Zona turističkih sadržaja u modulima II i III orijentisanih prema saobraćajnici R-22 (Ulcinj - Ada) predstavlja planirane površine manjih kapaciteta dok zona turističkih sadržaja orijentisanih prema obali predstavlja zone hotela koje sadrže jedan ili više centralnih objekata, kao i odvojene građevinske jedinice za smještaj (bungalove, paviljone ili vile), bazene, sportske terene i druge slične sadržaje. Svi smještajni kapaciteti u obuhvatu planskog dokumenta kategorizovani su sa 4 i 5 zvijezdica.

- U Modulu VI, osim turističkih sadržaja (hotela i turističkih naselja) planirana su dva tipa kamp naselja, kao i površine za sport i rekreaciju sa akcentom na avanturističke sportove - stoji u planu.

Centralna pješačka i biciklistička promenada predstavlja zonu koja povezuje zelene koridore i sve module. Predviđena je za korisnike turističkih sadržaja i dnevne posjetioce. Veza sa plažom se ostvaruje preko zelenih koridora u modulima II i III, a u modulu VI preko daščane promenade.

U modulima II i III pruža se paralelno sa dvosmjernom saobraćajnicom od koje je zaštićena zelenim pojasom sa kojom integrisano odvaja zonu turističkih sadržaja orijentisanih prema saobraćajnici (Ulcinj - Ada) od zone turističkih sadržaja orijentisanih prema obali. U Modulu VI pješačka i biciklistička promenada dijeli prostor turističkog naselja od namjena turističkog sadržaja luksuznog kampovanja dok se kroz ostali dio modula pruža cijelom njegovom dužinom do puta koji vodi do mosta preko rijeke Bojane granicom zelene površine tangirajući planiranu sportsko-rekreativnu zonu ekstremnih sportova.

Uz magistralnu saobraćajnicu kroz sva tri modula pruža se zaštitno zelenilo koje turističke i druge sadržaje, pažljivim izborom sadnog materijala, štiti od štetnog uticaja saobraćaja i istovremeno zaklanja vizuru ka već izgrađenom predjelu niskog kvaliteta.

Zeleni tamponi koji se prostiru od magistralne saobraćajnice do obale između modula, planirani su kao parkovske površine. Razdvajaju građevinske cjeline u modulima, preuzimaju funkciju povezivanja korisnika kupališta koji nijesu gosti planiranih turističkih kompleksa sa obalom i istovremeno ispunjavaju ekološku funkciju.

Daščana promenada predstavlja glavnu vezu zapad-istok u zoni plaže kroz cijeli Sektor 66 i omogućava prelazak zone sa dinama. U Modulu VI ona prolazi kroz zonu prirodnog parka i završava jednim krajem na saobraćajnici koja predstavlja vezu sojenica na rijeci Bojani, a drugim krajem je vezana za centralnu pješačku i biciklističku promenadu na mjestu gdje se kretanje neometano može završiti na kružnom toku. Daščana promenada je u funkciji unapređenja prirodnog okruženja, zaštite dina i osjetljive vegetacije.

- U skladu sa planovima privremenih objekata donešenim od strane nadležnih institucija i uslovima iz ovog plana dozvoljena je izgradnja ugostiteljskih objekata montažno-demontažnog karaktera od prirodnih materijala izuzev kamena. Obavezno je plitko temljenje od prirodnih materijala - pojašnjeno je.

Potez zelenog koridora je planiran kao prirodni park sa kontrolisanim kretanjem. U modulu VI, ovim sadržajima dodati su i sadržaji naučno-popularnog karaktera.

- Plansko rješenje pojasa uz rijeku Bojanu zadržava izgradnju sojenica pod kontrolisanim uslovima maksimalne spratnosti P+Pk. Prilaz ovoj zoni je omogućen preko već postojećih saobraćajnica na kojima je planirana rehabilitacija u skladu sa pravilima iz ovog plana - navodi se u planu.

U sjevernom dijelu modula II i III formirane su parcele planirane za izgradnju turističkih naselja (T2).

Južno od zelenog pojasa u kojem je planirana centralna pješačka i biciklistička promenada formirane su velike urbanističke parcele za izgradnju hotela (T1). Zona B u modulu II je podijeljena na tri urbanističke cjeline od kojih su dvije najveće formirane ovim planom (UP 6 i UP 7) na zemljištu u državnoj svojini. Zona E u modulu III je podijeljena na pet urbanističkih cjelina (UP 13-17) od kojih je najveća (UP 17) na zemljištu u državnoj svojini. Maksimalna visina objekata u ovim zonama je 4 nadzemne etaže, odnosno P+3.

U zoni G modula VI formirane su tri urbanističke cjeline (UP 18-20) za izgradnju turističkih sadržaja hotela i turističkih naselja maksimalne spratnosti od P+2 do P+3. Južno od planirane centralne pješačke i biciklističke promenade formirana je urbanistička parcela UP 21 sa namjenom izgradnje kampa sa glamping smještajem (T3).

U zoni H između saobraćajnice R-22 i centralne pješačke i biciklističke promenade formirano je više parcela sportsko-rekreativne namjene. Za izgradnju kampa (T3) formirana je urbanistička parcela UP P3. Urbanističke parcele UP SR1 i UP SR2 namijenjene su sportu i rekreaciji sa indirektnim prilazom do planirane kružne raskrsnice na putu R-22.

U cilju očuvanja otvorenih ruralnih prostora formirane su urbanističke parcele UP P1 u zoni G i UP P2 u zoni H. Između svake od navedenih namjena ostavljene su zone zelenila i prirodnih odlika (UP Z14, UP Z16 i UP Z17).

Zelene površine između modula koje imaju ulogu da razdvajaju gradjevinske cjeline planirane za turističke sadržaje formirane su u skladu sa PPPN za Obalno područje Crne Gore kao četiri urbanističke parcele (UP Z2, Z3, Z6 i Z7) u modulima II i III.

Zelene površine su međusobno povezane urbanističkim parcelama UP Z1 i UP Z5 preko kojih prelaze centralna pješačka i biciklistička promenada koja se ukršta sa dvosmjernom ulicom koja povezuje turističke sadržaje sa putem R-22.

Parcele namjenjene izgradnji parkinga, UP S1 u modulu II i UP S2 u modulu III su u privatnom vlasništvu, dok su parcele UP S3 i UP S4 u modulu VI u državnoj svojini.

Južno od zaštitnog pojasa dina, nalazi se pojas plaže, koja je ovim planskim dokumentom definisana urbanističkim parcelama UP P1 u zoni C koja je sa sjeverne strane definisana UP Z4 u modulu II, UP P2 u zoni E koja je sa sjeverne strane definisana UP Z8 u modulu III i UP P3 i UP P4 u modulu VI koje su sa sjeverne strane definisane UP Z12 i UP Z25 i namjenom ostale prirodne površine.

U cilju očuvanja otvorenih ruralnih prostora, da bi se razumjela lokalna sredina i uspostavila povezanost između planiranih namjena turističkih sadržaja, zone sporta i rekreacije površinama za pejzažno uređenje specijalne namjene i veza sa obalom, planirani su zasadi agruma na površini od oko 32 ha na UP P1 i UP P2.

Polazeći od potencijala, prepoznatljivosti i sadašnjeg ambijenta desne obale rijeke Bojane planiran je slijedeći koncept uređenja i izgradnje:

Oblast ušća rijeke Bojane podijeljena je na pet cjelina preuzetih iz Kataloga (evidencija) privremenih objekata i lokacija na obalama rijeke Bojane koji je izradio BAETS Podgorica 2016. godine po zahtevu Ministarstva održivog razvoja i turizma kao podceline Zone I, Modula VI, namjenjene površinama za pejzažno uređenje specijalne namjene - PUS. Ovim cjelinama dodata je i šesta koja obuhvata potencijalnu površinu izgradnje mosta preko rijeke Bojane.

Cjelina 1 predstavlja prostor samog ušća i desne obale rijeke Bojane.

To je dio zaleđa na pješčanim dinama u kontaktu sa Velikom plažom u kojem su građeni objekti usljed nedostatka prostora na samoj obali rijeke i koji negativno utiču na pješčene dine i osjetljivi ekosistem. U ovoj cjelini potrebno je uklanjanje svih privremenih objekata koji se nalaze u zaštićenom dijelu pješčanih dina. Nije dozvoljena nova izgradnja, rekonstrukcija i dogradnja postojećih objekata.

Cjelina 2 predstavlja prostor male Ade formirane uz desnu obalu rijeke Bojane.

Izgrađeni objekti sa gusto postavljenim šipovima, povezani mostićem sa desnom obalom doprinose nanosima, sužavaju i ugrožavaju prirodan tok rijeke, a time i samog rukavca. U ovoj cjelini nije dozvoljena nova izgradnja, rekonstrukcija i dogradnja postojećih objekata.

Cjelina 3 predstavlja prostor privremenih objekata ribarskih kućica - vikendica i kalimera uz obalu rijeke Bojane.

Privremenost je ograničena do završetka izrade studije korita rijeke Bojane i hidrološke studije od strane Javnog preduzeća za upravljanje morskim dobrom ili do kraja trajanja Plana privremenih objekata na području morskog dobra. Ukoliko studija pokaže da su objekti postavljeni unutar korita rijeke i da izazivaju suženje korita i ušća i stvaranju nanosa, objekti se moraju pomjeriti i rasčistiti od šipova i staza ili će se primjeniti drugi oblik sanacije predviđen studijom. Nakon izrade i usvajanja studije potrebno je usvojena rješenja i mere unjeti u novi planski dokument koji će biti osnov za izgradnju i uklanjanje objekata. U ovoj zoni je dozvoljena izgradnja pod uslovima iz ovog planskog dokumeta samo u slučaju da neki od postojećih objekata bude uklonjen kada se na tako oslobođenoj slobodnoj površini može izgraditi novi objekat.

Cjelina 4 predstavlja prostor privremenih objekata restorana uz obalu rijeke Bojane.

Rok za zakup ovih objekata je ograničen do završetka izrade studije korita rijeke Bojane i hidrološke studije od strane JPMD ili do kraja trajanja Plana privremenih objekata na području morskog dobra.

Za ovu zonu je dozvoljena rekonstrukcija objekata u skladu sa pravilima iz ovog plana. Ukoliko studija pokaže da su objekti postavljeni unutar korita rijeke i da izazivaju suženje korita i ušća i izazivanju stvaranje nanosa, poslije ovog roka objekti se moraju pomjeriti i rasčistiti od šipova i staza ili će se primjeniti drugi oblik sanacije predviđen studijom. Nakon izrade i usvajanja studije potrebno je uvojena rješenja i mjere unjeti u novi planski dokument koji će biti osnov za dalju izgradnju i uklanjanje objekata.

Cjelina 5 predstavlja prostor privremenih objekata namjenjenih rekreaciji i pratećih sadržaja na kopnu uz most i obalu rijeke Bojane.

Objekti rekreacije su biciklistička i trim staza, dječje igralište i tereni za male sportove, drvene osmatračnice za ptice u zalijeđu desne obale rijeke Bojane. Objekti pratećih sadržaja su info-pult za smještaj službe JPMD, službe inspekcije i TO Ulcinj sa recepcijom za rentiranje vikendica, mini market, servisna zona - prostor za smještaj kontejnera za čvrsti otpad, parking, postrojenja za prečišćavanje otpadnih voda (PPOV), objekat za rentiranje bicikala, objekat za rentiranje čamaca i sportske i ribolovačke opreme, javna privezišta.

Cjelina 6 predstavlja prostor planiranog mosta preko rijeke Bojane koji će spajati Crnu Goru putem R-22 sa Albanijom.

Zona između planiranih objekata urbanističkih parcela namjenjenih za turizam i plaže karakteriše vrlo kvalitetna vegetacija halofita. U ovoj zoni nije dozvoljena izgradnja trajnih objekata. Obuhvata UP Z4 u Modulu II i UP Z 8 u Modulu III. U ovom zelenom pojasu proteže se staza - daščana promenada. Ona služi kao glavna pješačka veza zapad-istok u oblasti plaže kroz cijeli Sektor 66. U modulu VI proteže se u granicama UP Z 12 i UP Z 25.

- Ovim planom se obavezuje izrada tehničke dokumentacije koja će dati rješenja koja su tehnički ispravna i kojim će biti obezbjeđeno rješenje pješačkih staza i prelaza preko dina tako da bude obezbjeđeno da se poremećaj vegetacije svede na najmanju moguću mjeru, da se obezbjedi sposobnost dina da se kreću, pomjeraju i migriraju, kao i da se omogući kontrolisan prilaz zoni slatkovodnih staništa i autohtonih šuma - pojašnjeno je

Pažljivim projektovanjem potrebno je postići da pješaci nehotice stvaraju dodatne staze kako bi došli do plaže. Izgradnja strukturnih pješačkih kretanja mora da osigura da ne dođe do sukoba sa staništem gnijezda ptica i drugih staništa zaštićenih životinjskih i biljnih vrta.

- Šetališta, stepeništa, vidikovci i druge građevine koje obezbjeđuju pristup plaži preko dina mogu da izazovu eroziju i povećaju štetu uticajem atmosferskih uticaja ako nijesu pravilno dizajnirane. Potencijalni problemi uključuju ograničavanje rasta biljaka koje stabilizuju obalu i stvaranje preduslova da vjetar i voda dovedu do erozije. Pravilno dizajniranje pristupnih struktura ne samo da minimizira ove uticaje, već zapravo obezbjeđuje značajne prednosti - one pomažu usmjeravanju kretanja pješaka, smanjuje gaženje vegetacije, omogućava prirodno kretanje pijeska i stabilizaciju dina i obale, a sve u cilju kako bi se zaštitila priobalna svojstva od talasa, vjetra, erozije, oluja i velikih padavina - navodi se između ostalog u dokumentu.