Mia Zecevic, Generaldirektorin von Novaston - Wir geben Projekte nicht auf, die das Bild des Immobilienmarktes verändern

Die Coronavirus-Pandemie hat alle Wirtschaftszweige betroffen, und der Immobilienmarkt ist keine Ausnahme. In einem Jahr, das "drohte", alle Rekorde beim Bau von Wohnungen, Geschäfts- und Logistikzentren in der gesamten Region zu brechen, waren Unternehmen einer unerwarteten Krise ausgesetzt und mussten ihr Geschäft an die "neue Realität" anpassen.

Wir haben mit Mia Zecevic, Generaldirektorin von Novaston, darüber gesprochen, wie Novaston auf diese globale Herausforderung reagiert hat und wie sich die Coronakrise auf den Immobilienmarkt in Serbien ausgewirkt hat, welche Sektoren am stärksten gefährdet sind, aber auch in welchen Bereichen das größte Entwicklungspotenzial besteht.


eKapija: Wie hat sich die Krise auf Ihr Geschäft ausgewirkt?

- Hinter uns liegt eine wirklich herausfordernde Zeit, deren Konsequenzen wir noch zu spüren bekommen werden und die sich nicht nur in diesem Jahr, sondern auch im nächsten Jahr widerspiegeln wird. Wir haben die letzten Monate genutzt, um unsere Kräfte neu zu gruppieren, um zu sehen, wo wir auf dem Markt sind, aber auch um neue Projekte zu starten und eine neue Zusammenarbeit aufzubauen. Unsere Plattform wurde von Anfang an bis heute so konzipiert, dass sie auf unterschiedliche Herausforderungen reagieren und in verschiedenen Segmenten, dh Tätigkeitsbereichen, gleichermaßen erfolgreich sein kann. Vom Immobilienmanagement über das Projektmanagement und die technische Wartung bis hin zum Marketing, vor allem im Einzelhandel, ist es uns gelungen, eine solide Grundlage zu schaffen und unser Geschäft auf den Bereich der Geschäftsimmobilien und die Logistik weiter auszubauen.

Die Krise, die inzwischen ausgebrochen ist und alle Sektoren, insbesondere den Einzelhandel, erschüttert hat, hat uns gezeigt, dass der Schlüssel zum Erfolg genau in dieser Vielfalt und Anpassungsfähigkeit liegt. Unser Team war bereit, wir bildeten rechtzeitig ein Krisenteam, weil wir wussten, dass nur ein gutes und organisiertes Management langfristige Interessen schützen und Verluste minimieren kann. All dies hat uns geholfen, unsere Zusammenarbeit mit fast allen großen Investoren auf dem Markt wie IMMOFINANZ, NEPI Rockcastle, GTC und Ikea Serbien erfolgreich fortzusetzen. Wir arbeiten auch intensiv an der Entwicklung eines neuen Fachmarktzentrums in Pirot und sind stolz auf die Zusammenarbeit mit PM Plus, dem exklusiven Partner von TOYO Tyres und Porsche SCG, dem Generalimporteur von Volkswagen, Audi, SEAT und Porsche in Serbien und Montenegro.

Unsere Firma Novaston Project Management kooperiert bei Ausstattungsaktivitäten für die Geschäfte der neuen Marke PEPCO, einer europäischen Discounterkette, die Kleidung für die ganze Familie und Haushaltsprodukte anbietet. Wir haben unsere Zusammenarbeit mit anderen internationalen Marken wie LC Waikiki, Sport Vision, Gigatron und DM-Drogerien fortgesetzt, die, wie wir frei sagen können, jetzt unsere traditionellen Partner sind. Neben der Entwicklung von Einzelhandelsprojekten arbeiten wir bereits intensiv an der Entwicklung neuer Bürostandorte sowie an Standorten für die Entwicklung von Produktions- und Logistikkomplexen. Dank unserer Kenntnis des lokalen Marktes und unserer Erfahrung in der Zusammenarbeit mit internationalen Kunden haben wir die Möglichkeit, neue "maßgeschneiderte" Konzepte und Modelle zu entwickeln, anhand derer wir uns in diesen Geschäftsbereichen unterscheiden werden. Wir befinden uns derzeit in der Phase der Auftragsvergabe, die das Erscheinungsbild in der Büro-, Einzelhandels- und Logistikbranche in Serbien erheblich verändern wird.

eKapija: Was plant Novaston für die nächste Periode?

- Strategisch gesehen ist es unser Ziel für den nächsten Zeitraum, unser Geschäft in den Bereichen Wirtschaft und Logistik weiter auszubauen, insbesondere angesichts der Tatsache, dass Belgrad statistisch gesehen immer noch eine viel niedrigere Position als die Hauptstädte in der Region einnimmt, wenn man die Anzahl der verfügbaren Quadratmeter pro 1.000 Einwohner in jeder Anlageklasse betrachtet. Deshalb hatten wir in der Vorperiode eine signifikante Entwicklung dieser Sektoren. Trotz der Krise gibt es in diesen Bereichen noch viel Raum für Geschäftsausweitung und -entwicklung.

Wir expandieren auch in der Region weiter, nachdem wir uns auf dem kroatischen Markt positioniert haben, wo wir ein strategischer Partner von Immofinanz bei der Erweiterung des Portfolios der Marke STOP SHOP Retail Park sind. Wir arbeiten in Kroatien auch mit NEPI Rockcastle zusammen, Investoren, die Arena Centar mit dem Grundstück gekauft haben, auf dem sie den Arena Retail Park gebaut haben, sowie mit anderen ausländischen und lokalen Partnern. Wir planen mehrere Projekte in Bosnien und Herzegowina, Montenegro sowie im Kosovo.

Der Vorteil unseres Unternehmens, das mittlerweile mehr als 60 Mitarbeiter beschäftigt, besteht darin, dass wir einen umfassenden Service in den Bereichen Vertrieb und Immobilienmanagement, laufende Instandhaltung und Investitionen, Bauprojekte und Ausstattung moderner Büroräume anbieten. Wir bekennen uns zu dem Plan, eine erkennbare Marke zu bleiben und diese Dienstleistungen im Bereich Gewerbeimmobilien und Logistik sowohl auf dem heimischen als auch auf dem regionalen Markt weiterzuentwickeln.

eKapija: Nach allen Anzeichen erholt sich der Immobilienmarkt nach einem anfänglichen Stillstand aufgrund der Coronavirus-Pandemie rasch. Wie ist die aktuelle Marktsituation?

- Es wurde erwartet, dass im Jahr 2020 ein Rekord beim Bau von Wohnungen, Büro- und Einzelhandelsflächen sowie im Logistiksektor sowohl in Serbien als auch auf dem gesamten Balkan aufgestellt wird. Die Immobilienbranche ist jedoch derzeit, je nach Art des Sektors, mit einer Stagnation und/oder Verlusten konfrontiert. Die durch die Coronavirus-Pandemie verursachte Krise kam plötzlich und zeigte, dass alle gleichermaßen gefährdet sind. In Bezug auf den Wohnsektor wird aufgrund der Verringerung der Gehälter und Entlassungen eine Verringerung der Kaufkraft der Bevölkerung erwartet. Daher haben das Finanzministerium und die NBS neue fiskal- und geldpolitische Maßnahmen ergriffen.

Nach dem Bericht der Vemessungsverwaltung der Republik Serbien ging das Volumen des Immobilienmarktes während des Ausnahmezustands in der Republik Serbien im Vergleich zum Zeitraum vor dem Ausnahmezustand um etwa 70% zurück. Die Preise fielen nicht, ein geringerer Prozentsatz der Immobilien als vor dem Ausnahmezustand wurde gegen das Bargeld gekauft, der Prozentsatz des Wohnungsverkaufs stieg im Verhältnis zu allen Arten von Immobilien, während der Umsatz von Agrar- und Bauland zurückging.

Der Verkauf von Wohneinheiten war im Vergleich zu anderen Arten von Immobilien nicht höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der serbische Immobilienmarkt hatte einen Wert von etwas mehr als 255 Mio. EUR, was halb weniger ist als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Das meiste Geld war auf dem Immobilienmarkt, ungefähr 60%. Aus der Anzahl der erhaltenen Verträge über den Verkauf von Immobilien, die Notare täglich über das eCounter-System einreichen, schließen wir, dass in Bezug auf den Beginn des Ausnahmezustands ein deutlicher Rückgang der Verträge um bis zu 70-80% zu verzeichnen war und dieser Trend war konstant von Ende März bis Ende April. Gegen Ende April gab es täglich einen leichten Anstieg der eingegangenen Verträge, und dieser Trend setzte sich bis zum Ende des Ausnahmezustands fort.


eKapija: Der Sektor der Gewerbeimmobilien erlitt einen schweren Schlag, zeigte jedoch auch eine große Widerstandsfähigkeit gegenüber der Krise. Wie entwickelt sich die Situation in diesem Segment?

- Durch die Erklärung von Notsituationen oder den Ausnahmezustand in Ländern, einschließlich Serbien, war der Einzelhandel einer der ersten, der einen plötzlichen Stopp erlebte. Einkaufszentren, Restaurants und die meisten Einzelhandelsgeschäfte waren geschlossen, und nur Lebensmittelgeschäfte, Drogerien und Apotheken waren geöffnet, was zu großen Problemen bei der Aufrechterhaltung des Geschäfts führte. Zu Beginn der Krise stellten Luxusmarken wie Armani Masken und Schutzkleidung, Brennereien Desinfektionsmittel her, Atemschutzmasken kamen von Ferrari ... Viele Marken wandten sich schnell dem Online-Verkauf zu, der höchstwahrscheinlich in der Zeit nach der Pandemie fortgesetzt wird.

Andererseits hat die Tatsache, dass die Menschen Einkaufs- und Fachmarktzentren bevorzugen, gezeigt, dass die Abschwächung von Maßnahmen bei allen Sicherheits- und Hygienemaßnahmen ein hohes Interesse an Besuchen in den Zentren zeigt. Im Juni wurde in Zvezdara ein neues Einkaufszentrum BEO auf einer bebauten Fläche von 130.000 Quadratmetern eröffnet. In diesem Sommer setzte das israelische BIG CEE Serbien seine Expansion fort und übernahm die Anteile am Airport City-Projekt, dem Logistikzentrum Kühne + Nagel, und übernahm offiziell den Capitol Park in Rakovica, den es letztes Jahr gekauft hatte. Es wird erwartet, dass diese Branche in den Industrieländern, insbesondere in den USA, die schwerwiegendsten Folgen haben wird, während es Mittel- und Osteuropa besser gehen wird.

Ich möchte Sie daran erinnern, dass Serbien bis zum Erscheinen von Covid 19 die höchste Ertragsrate im Vergleich zu den Ländern der Region hatte, 8% für Einkaufszentren und 8,5% für Einzelhandelsparks, während die Ertragsrate für erstklassige Einkaufszentren in Kroatien, Slowenien und Bulgarien etwa 7% betrug. Die Mietpreise in Einkaufszentren in Belgrad liegen bei 23 EUR/m2, in Gewerbeparks bei 10 EUR/m2. Untersuchungen zeigen, dass in Belgrad mehrere weitere Einkaufszentren benötigt werden, aber bei der weiteren Expansion sollte man vorsichtig sein, da sich die Wirtschaft immer noch an die epidemiologische Situation anpasst.

eKapija: Gibt es etwas Neues im Bereich der Geschäftsräume?

- Wenn es um Geschäftsräume geht, hat dieser Sektor auf globaler Ebene erhebliche Verluste zu verzeichnen. Bis zur Krise war die Entwicklung dieses Sektors in Serbien sehr dynamisch: Die Leerstandsquote lag unter 5% und die Mietpreise auf Rekordniveau. Unternehmen, die dies tun können, ermöglichen Mitarbeitern heute von zu Hause aus zu arbeiten. Dadurch wurden Hunderttausende Quadratmeter Bürofläche auf der ganzen Welt geleert, und die Eigentümer dieser Flächen waren lange Zeit in Bezug auf die Einnahmen aus ihrer Vermietung unsicher. Einige Unternehmen, insbesondere aus dem IT-Bereich, haben Millionen von Verträgen über die Anmietung von Geschäftsräumen gekündigt, während andere die Anzahl der Büros reduzieren oder aus Großstädten umziehen. Es wird immer mehr darüber gesprochen, Büroräume neu zu konfigurieren und das Konzept des "offenen Raums" aufzugeben. Es wird angenommen, dass die Coronavirus-Pandemie das Konzept der Arbeit in traditionellen Büroräumen nicht direkt und vollständig zerstören wird, aber dieses globale Experiment der Arbeit von zu Hause aus wird sicherlich Auswirkungen darauf haben, wie die Büros in Zukunft aussehen werden.


eKapija: Welche Erfahrungen hat Novaston in der Vorperiode mit der Logistikbranche gemacht? Wie erholt sich der Markt?

- In den ersten Monaten gab es gewisse Probleme in der Logistikbranche. Trotz der durch die Pandemie verursachten veränderten und verschärften Umstände zeigte es jedoch den größten Widerstand. Die erste Transaktion im Bereich Kapitalinvestitionen in Serbien unter den Bedingungen der Coronavirus-Pandemie wurde im Bereich der Logistik- und Vertriebskapazitäten registriert. Einer der führenden Immobilieninvestoren in Serbien, BIG CEE, Teil der BIG Shopping Centers Israel, hat den Logistik- und Vertriebskomplex des weltweit führenden Anbieters von Logistikdienstleistungen Kühne + Nagel in Serbien erworben. Darüber hinaus setzen unsere CTP-Mitarbeiter den starken Ausbau des Industrie- und Logistikraums in allen Teilen Serbiens auch während der Pandemie fort. Wir glauben, dass dieser Sektor Raum für weitere Entwicklungen bietet, was wir vor der Pandemie gesehen haben, und aus diesem Grund haben wir uns bei zukünftigen Projekten strategisch dafür entschieden.


eKapija: In welchem ​​Marktsegment besteht in der kommenden Zeit das größte Entwicklungspotenzial?

- Experten aus der gesamten Branche, insbesondere aus den Bereichen Investment, Bewertung, Einzelhandel und Büro, müssen sich mit allen Aspekten der Krise befassen, die durch die Ausbreitung von Covid 19 verursacht wird. Die wirtschaftlichen Folgen werden weltweit durch die Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung verringert. Die Begrenzung der Anzahl der Personen pro Quadratmeter im Innen- und Außenbereich sowie die Verkürzung der Arbeitszeit erschwerten das Geschäft noch mehr.

Obwohl oft gesagt wird, dass der Immobilienmarkt langsamer auf Veränderungen reagiert, hat diese Krise gezeigt, dass Investoren und Eigentümer von Gewerbeimmobilien offen für Anpassungen und Kooperationen waren, um den Schaden zu minimieren. Es ist die Entwicklung, Implementierung neuer Technologien und persönlicher Ansatz, Qualitätsteams mit internationaler Erfahrung, die entscheiden, wer wettbewerbsfähig ist und auf dem Markt bleibt. Ein gutes Beispiel ist der Büroflächensektor. Die meisten Unternehmen, die dies technisch konnten, haben Arbeit von zu Hause aus für ihre Mitarbeiter angenommen. Daher gibt es derzeit aktuelle Analysen in der Welt, wie sich der Arbeitsbereich nach der Pandemie verändern wird. Neue Konzepte von Einkaufszentren in Richtung möglicher Spezialisierungen werden ebenfalls in Betracht gezogen. Unternehmen müssen wichtige Geschäftsentscheidungen treffen, die sich an der strategischen Planung, dem Verständnis von Veränderungen, der Analyse des Wettbewerbs und internationalen Trends orientieren.

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