Ausländische Unternehmen treiben Preise in die Höhe - Große Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Belgrad, Preisanstieg ab 2015

Obwohl es auf den ersten Blick scheint, dass die meisten Gewerberäume in Belgrad leer stehen, kann das aktuelle Angebot die Nachfrage nicht decken. Es gibt, nämlich, immer mehr ausländische Investoren, die Geschäft in unserer Hauptstadt starten möchten, aber keinen entsprechenden Gewerberaum dafür finden können.

Die Vermietung von Büroflächen nahm 2013, Angaben des Belgrader Forschungsforums zufolge, um 30% im Vergleich zu 2012 zu.

- In Hinsicht darauf, dass das Angebot 2014 nur um 7.500 m2 erweitert werden kann, sowie dass die verfügbare Büroflche Ende 2013 den niedrigsten Stand in den letzten drei Jahren - 12% - erreicht hat, ist es realistisch, dass sich der positive Trend auch 2014 fortsetzt. Natürlich mit stabilen Mieten und mit dem einstelligen Prozentsatz der freien Büroflächen bis Ende des Jahres - teilte das Belgrader Forschungsforum mit.

Mangel an Büroflächen

In einem Gespräch mit dem Geschäftsführer der auf die Immobilienberatung und -vermittlung spezialisierten Firma JLL, Andrew Peirson, erfahren wir, dass die Nachfrage in allen Segmenten des Marktes für Gewerbeimmobilien das Angebot weitaus übersteigt.

- Die größte Nachfrage nach neuen Gewerbeimmobilien registrieren wir im Bereich von Büroflächen und Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in Belgrad, wo wir dringend etwas Neues benötigen. Der Immobilienmarkt entwickelt sich in Novi Beograd, aber das Angebot im alten Teil der Stadt ist weitaus unter der Nachfrage.

Unternehmen sind gezwungen, modern eingerichtete und ausgestattete Büroflächen in Novi Beograd zu suchen, sagt unser Gast.

- Fast alle neueren Einzelhandelsimmobilien im Angebot befindet sich in Novi Beograd. In Hinsicht darauf, dass der größte Teil der Stadtbewohner im alten Teil der Stadt bzw. auf dem rechten Save- und Donauufer wohnen, führt das zur täglichen massenhaften "Migration" der Bevölkerung - sagt Person.

Büroflächen der Klasse A in Novi Beograd sind fast völlig besetzt, behauptet Jovan Ćirić aus der Immobilienberatungsfirma "Danos".

- Großes Interesse von Investoren an der Realisierung neuer Projekte ist der beste Beweis dafür. In den letzten zwei Jahren steigt die Nachfrage nach kleineren Gewerberäumen, vor allem nach jenen zwischen 200 und 500 m2 - sagt Ćirić.

Der Mangel an großen Großraumbüros ist bemerkbar, sagt Peirson und fügt hinzu, dass wir solche Büroflächen benötigen, "wenn wir die Erweiterung der Dienstleistungszentren möchten".

- Solche Objekte bewegen Entwicklungsmärkte wie Belgrad. Unternehmen, die die Eröffnung einer Niederlassung in Belgrad überlegen, können nicht leicht entsprechende Gewerberäume finden. Viel breiteres Angebot an solchen Gewerbeimmobilien findet man, leider, in Städten wie Zagreb, Sofia, Budapest und Bukarest.

Preisanstieg ab 2015

Die Mieten reichen von 7 bis 14 EUR/m2, abhängig von der Qualität, Größe und Lage des Gewerberaums, sagt Jovan Ćirić aus "Danos".

- Wir erwarten keine Erhöhung im Vergleich zu 2013. Es ist aus möglich, dass Mieten für Büros auch 2014 ein wenig fallen - sagt Ćirić.

Andrew Peirson erwartet auch keinen Preisanstieg in diesem Jahr, sondern ihre Stabilisierung nach den Schwankungen in den vergangenen Jahren.

- Wenn man in diesem Jahr mit der Realisierung der angekündigten Projekte beginnt, müssen wir mit einem Preisanstieg 2015 und 2016 rechnen - glaubt der Direktor von JLL.

Wie wird die Nachfrage nach Büros 2014 sein?

Mitarbeiter von "Danos" glauben, dass die Nachfrage von der Wirtschaftslage und ausländischen Investitionen in unserem Land abhängt.

- In Hinsicht darauf erwarten wir keine intensivere Nachfrage im Vergleich zu 2013.

JLL-Experten erwarten die Nachfrage nach 40.000-50.000 m2 neue Büroflächen in diesem Jahr.

- Aber wir können ihnen nicht 40-50.0000 m2 leere Büros bieten, weshalb sie in bestehenden Gewerberäumen bleiben oder sie irgendwo Anders - z.B. in Inđija oder Novi Sad suchen müssen.

(FotoSuzana Obradović)

Gewerbeimmobilien im alten Teil der Stadt

Es gibt viele leere Büros in der Gemeinde Stari Grad, manche Bürogebäude können jahrelang nicht verkauft werden. Zum Beispiel, das Geschäftsgebäude "Yugoexport" in der Kolarčeva Straße, im Zentrum der serbischen Hauptstadt, wurde 19-mal in den vergangenen fünf Jahren erfolglos zum Verkauf geboten. Die letzte Versteigerung scheiterte Anfang April dieses Jahres.

Unsere Gäste sagen, dass Gewerbeimmobilien im alten Teil der Stadt die Ansprüche der Investoren oft nicht erfüllen können und deshalb immer weniger gefragt werden.

Probleme mit dem Parken und schlechte Verkehrsverbindungen sind, der Meinung von Jovan Ćirić nach, etwas, was den größten Teil der Investoren entmutigt.

Gebäude, die man zum Verkauf bietet, lassen sich nicht leicht in moderne Büroflächen verwandeln, sagt Andrew Peirson. In den meisten Fällen sollten sich abgerissen werden, glaubt er.

- Cene koje se traže za većinu zgrada u centru grada čine bilo kakav mogući razvoj neodrživim. Ono što je neophodno da se desi u centru grada je prodaja nekih zgrada u vlasništvu države, kao što je to slučaj u mnogim glavnim gradovima širom regiona. Na taj način, i kroz pojednostavljenje planiranja na gradilištima, država će zaraditi od prodaje neefikasnih zgrada i osloboditi razvojni prostor za revitalizaciju gradskog jezgra. Prošli su dani kada su banke i državne agencije morale da budu smeštene u centru grada.

- Preise, die man für die meisten Gebäude im Stadtzentrum verlangt, machen jede Entwicklung unmöglich. Es ist notwendig, dass mehrere Gebäude im Zentrum, die im Staatseigentum sind, verkauft werden. Genauso wie in vielen Hauptstädten in der Region. Der Staat kann durch Verkauf von uneffizienten Gebäuden profitieren und den Raum für die Entwickung und Revitalisierung befreien. Die Zeit, wenn die Banken und Staatsbehörden im Stadtzentrum waren, ist längst vorbei.

Suzana Obradović